Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Fiche pratique
Un nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Il s'agit d'une réforme importante, des enjeux importants en ont découlé. En juillet 2024, de nouvelles dispositions sont entrées en vigueur.
Quand est-il obligatoire ? Quel est son contenu ? Quelle est sa durée de validité ? Quelles sont les obligations dans les collectifs ? Qui peut l’établir ? Quelles sont les sanctions possibles ? Que faire lors d'une vente ? Lors d'une location ? Les questions sont nombreuses.
L'Institut national de la consommation répond à quelques questions que vous pouvez vous poser :
1 - Quel est le contenu du DPE ?
2 - Quels sont les bâtiments concernés ?
3 - Quelle est la durée de validité du DPE ?
5 - Quelles sont les obligations en cas de location ou de vente ?
6 - La transmission des données
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A retenir :
- Un nouveau DPE est entré en vigueur le 1er juillet 2021.
- Depuis le 1er juillet 2024 : * La formation des diagnostiqueurs a été renforcée. * Des modifications visent les seuils des étiquettes DPE des logements de moins de 40 m². Pour les anciens DPE concernés, une nouvelle étiquette est téléchargeable sur l'Observatoire DPE - Audit de l'ADEME. |
1 - Quel est le contenu du DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique est encadré par les articles L. 126-26 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Son contenu est détaillé par et articles R. 126-15 et suivants du même code (depuis le 25 août 2021).
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE, réalisé au sein d’une maison, d’un lot de copropriété ou dans un immeuble, a pour vocation d’informer le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire sur la quantité d’énergie utilisée par le bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre.
1.1 - Les rubriques du nouveau DPE
L'ordonnance du 29 janvier 2020 est venue préciser le contenu législatif du DPE. Ce document comprend :
- la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment,
- une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique,
Il est désormais accompagné :
- de recommandations destinées à améliorer cette performance,
- et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Anoter : Pour les biens construits avant 1948, les factures réelles étaient utilisées pour élaborer l'ancien DPE. Cette méthode n'est plus utilisée depuis le 1er juillet 2021.
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Les mentions réglementaires du DPE
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations.
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée.
d) Une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021vient préciser qu'il convient de distinguer la quantité d'énergie produite par des équipements installés à demeure celle véhiculée par des réseaux de distribution d'électricité, de gaz ou de chaleur.
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l'environnement.
i) Des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.
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La
1.2 - Les nouveaux seuils et classements énergétiques
La réforme de 2020 est venue modifier le classement des bâtiments.
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a légèrement modifié le classement :
| Bâtiments extrêmement performants | Classe A |
| Très performants | Classe B |
| Assez performants | Classe C |
| Assez peu performants | Classe D |
| Peu performants | Classe E |
| Très peu performants | Classe F |
| Extrêmement peu performants | Classe G |
1.3 - La présentation du nouveau DPE
Depuis le 1er juillet 2021, le contenu du DPE est modifié, ainsi que sa présentation.
Source : Ministère de la transition écologique
Source : Ministère de la transition écologique
Source : Ministère de la transition écologique
2 - Quels sont les bâtiments concernés ?
De nombreux bâtiments sont concernés par la réalisation d'un DPE.
2.1 - Pour quel type de bâtiments ?
Il s’agit des bâtiments clos et couverts, à l’exception :
- des constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans,
- des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés,
- des bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques,
- des bâtiments servant de lieux de culte,
- des monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire,
- des bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux,
- des bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
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Les modifications visant les petites surfaces à compter du 1er juillet 2024
Les seuils des étiquettes des logements de moins de 40 m² seront modifiés à compter du 1er juillet 2024. Cette modification sera applicable aux nouveaux DPE, mais également aux anciens DPE.
Il est possible de télécharger une nouvelle étiquette pour un ancien DPE sur le site de l'ADEME "observatoire des DPE et des audits". Pour cela, il faudra se munir du numéro de l'ancien DPE.
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Attention : Les parties communes des bâtiments collectifs doivent faire l'objet de diagnostics spécifiques.
2.2 - Sur quelle zone géographique ?
Sur tout le territoire national.
2.3 - Quelle particularité en cas de construction ou d’extension d’un bâtiment ?
Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître d'ouvrage fait établir le diagnostic, qui indique les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, estimées suivant une méthode de calcul adaptée aux bâtiments neufs et tenant compte des différents usages des énergies.
Il doit le remettre au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.
3 - Quelle est la durée de validité du DPE ?
La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans par l'article D. 134-4-2 du code de la construction et de l'habitation.
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Des durée de validité dérogatoires pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021
A partir du 1er juillet 2021, les DPE réalisés avant cette date auront une durée de validité dérogatoire. Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
Le cadre a été fixé par le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique. |
4 - Qui peut le réaliser ?
Les DPE doivent être réalisés par des professionnels répondant à certains exigences.
4.1 - Quelles sont les professionnels pouvant réaliser ces diagnostics ?
Il doit être établi par une personne répondant à certaines conditions fixées par l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, à savoir :
- Le diagnostiqueur doit présenter des garanties de compétence et disposer d'une organisation et de moyens appropriés.
- Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
- Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir le diagnostic. L'agent immobilier ne peut donc pas réaliser le diagnostic par lui-même.
Ainsi, vis-à-vis des professionnels de l’immobilier : ni le professionnel établissant le diagnostic, ni son employé ne peut accorder, directement ou indirectement, à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi HOGUET, qui intervient pour la vente ou la location d’un bien, nécessitant la réalisation d’un diagnostic, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
Et vis-à-vis des entreprises réalisant des travaux : ni le professionnel établissant le diagnostic, ni son employé, ne peut recevoir, directement ou indirectement, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
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Le renforcement de la formation des diagnostiqueurs à partir du 1er juillet 2024
La formation initiale comprendra :
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Le contenu de la formation des diagnostiqueurs sera renforcée à partir du 1er juillet 2024. Deux certifications existeront, une avec mention qui concernera notamment l'individuel et une avec mention qui visera, par exemple, les collectifs.
4.2 - Quelles sont les justifications à apporter ?
Le professionnel remet préalablement à son client un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard des dispositions légales et qu’il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à sa prestation.
Les documents établis comportent la mention suivante : " Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par... : ", complétée par le nom et l'adresse postale de l'organisme certificateur concerné.
Nos conseils : N'hésitez pas à demander l'attestation d'assurance du diagnostiqueur qui vous sera utile en cas de recours.
4.3 - Quel est le prix de la prestation ?
Les tarifs des diagnostiqueurs ne sont pas réglementés, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence.
Une réponse du ministère du logement du 12 mars 2009 l’a rappelé : "La profession de diagnostiqueur immobilier est une profession commerciale régie notamment par le code du commerce et les prix pratiqués par ses membres sont libres. Il appartient aux consommateurs, vendeurs d'un bien immobilier à usage d'habitation ou bailleurs, de procéder à l'examen des prix pratiqués, et de mettre en concurrence les organismes qui effectuent les diagnostics (…)".
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Conseils en vue de la réalisation de bons diagnostics
Les questions à poser à son diagnostiqueur :
Les documents à présenter en vue de la réalisation du diagnostic :
Les bonnes questions que doit poser un diagnostiqueur :
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5 - Quelles sont les obligations en cas de location ou de vente ?
De nouvelles obligations s'imposent, lors d'une location ou d'une vente, à partir du 1er juillet 2020.
| Actualité : le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers vient modifier les obligations lors d'une vente ou d'une location à compter du 1er juillet 2021. |
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LOCATIONS VIDES ET MEUBLEES |
VENTE |
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Modalités de communication |
DDT communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. |
Annexé au compromis ou à l'acte authentique |
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Information des candidats |
Diagnostic mis à la disposition de tout candidat |
Diagnostic mis à la disposition de tout candidat |
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Contrat |
DPE joint au contrat, dans le DDT, lors de sa conclusion ou de son renouvellement |
En principe : le DPE est annexé à la promesse de vente. A défaut, il est annexé à l'acte authentique |
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Valeur |
Opposable (à l'exception des recommandations) |
Opposable (à l'exception des recommandations) |
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Durée de validité |
10 ans (sauf exception) |
10 ans (sauf exception) |
5.1 - La mention dans les annonces
En cas de vente ou de location d'un bien immobilier, sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique :
- le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre ;
- pour les biens immobiliers à usage d'habitation et à titre d'information, une information sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique.
> Les annonces dans la presse écrite
Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite mentionne les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique.
Ces mentions, respectivement précédées des mots : "classe énergie" et : "classe climat" doivent être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.
> Les annonces dans les locaux de professionnels
Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, affichée dans les locaux des personnes physiques ou morales exerçant une activité liée à l'achat, la vente ou la location d'immeubles bâtis, à la gestion immobilière ou à la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente ou la location d'immeubles bâtis mentionne, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence.
> Les annonces présentées par un réseau de communications électroniques
Il en est de même pour les annonces présentées au public par un réseau de communication électronique.
Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, présentée au public par un réseau de communications électroniques, fait apparaître le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence.
Cette mention, lisible et en couleur, doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels × 180 pixels.
Bon à savoir : Ces dispositions ne sont pas applicables en cas de vente d'un immeuble à construire.
> Les sanctions encourrues par les professionnels
Tout manquement par un professionnel à cette obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
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Les apports de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : la création de sanctions pour les non-professionnels
Tout manquement par un non-professionnel à l'obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €. L'autorité administrative compétente met l'intéressé en demeure de s'y conformer dans un délai qu'elle détermine. Lorsque l'intéressé ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l'autorité administrative peut prononcer à son encontre l'amende. La mesure est prise après que l'intéressé a été invité à présenter ses observations dans un délai déterminé. Le texte applicable : article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation |
5.2 - La communication du diagnostic à l'acquéreur ou ou locataire
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un des documents composant le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.
> En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur dans le dossier de diagnostic technique, qui est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
> En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière.
Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.
Bon à savoir : Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, il est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Le dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de son renouvellement, conformément à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
5.3 - L'opposabilité du diagnostic de performance énergétique
La loi Elan du 23 novembre 2018 est venue modifier la valeur du diagnostic de performance énergétique.
Avant le 1er juillet 2021, l'acquéreur ne pouvait se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avaient qu'une valeur indicative. Il en était de même pour le locataire.
Depuis le 1er juillet 2021, l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le changement porte donc sur la valeur du document. Désormais, seules les recommandations contenues dans le diagnostic auront une valeur informative. Il s'agit des recommandations de travaux. Le reste du document sera donc opposable au vendeur ou au bailleur.
| MENTIONS DU DPE | CARACTERE OPPOSABLE OU NON |
| Quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment | Opposable |
| Classification énergétique | Opposable |
| Recommandations destinées à améliorer la performance | Non opposable |
A noter : En septembre 2021, le Ministère de la Transition écologique recommande aux diagnostiqueurs immobiliers de suspendre la réalisation de nouveaux diagnostics pour les logements construits avant 1975, sauf pour des transactions urgentes. La situation s'est clarifiée en novembre 2021.
5.4 - De nouvelles obligations lors de la location ou d'une vente de bien immobilier
La classe énergétique des biens immobiliers détermine de nouvelles obligations lors de la location ou de la vente d'un bien immobilier.
Pour en savoir plus, consultez les documents de l'INC :
> "Etiquette énergétique : les obligations qui en découlent"
> "Depuis le 24 août 2022 : interdiction d'augmenter les loyers des logements les plus énergivores !"
6 - La transmission des données
Les personnes qui établissent les diagnostics de performance énergétique les transmettent à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
Ces informations sont transmises à des fins d'information, de contrôle, d'études statistiques, d'évaluation, d'amélioration méthodologique, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques touchant à la construction, aux bâtiments, aux logements, aux consommations énergétiques et aux performances environnementales.
Ces données sont transmises :
- à l'ADEME,
- au propriétaire du bâtiment ou partie de bâtiment concerné par le diagnostic de performance énergétique.
- mises à disposition des collectivités territoriales et de l'Agence nationale de l'habitat dans le cadre de l'exercice de ses missions.
La transmission des diagnostics de performance énergétique est assurée par un traitement automatique de données mis en place par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
En pratique : la personne qui établit le diagnostic de performance énergétique le transmet à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie selon un format standardisé par l'intermédiaire de l'application. En retour, elle reçoit le numéro d'identifiant du document.
Important : Ces informations ne peuvent pas être utilisées à des fins commerciales.
Pour en savoir plus
> "Diagnostic de performance énergétique : à quoi sert-il et peut-on s'y fier ? (vidéo ConsoMag)
Les textes applicables :
> Arrêté du 13 décembre 2011 modifiant l’arrêté du 16 octobre 2006 modifié définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d’accréditation des organismes de certification
> Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
> Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine
> Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE introduite par l’arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine
> Arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique
> Loi Elan du 23 novembre 2018
> Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l'habitation
> Arrêté du 12 octobre 2020 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
> Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers
> Arrêté du 17 juin 2021 modifiant l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant
> Arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine et portant approbation de la méthode de calcul prévue à l'article R. 172-6 du code de la construction et de l'habitation
> Arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d'établissement du diagnostic de performance énergétique
> Articles L. 271-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation
> Articles L. 126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitation
> Articles R. 126-15 et suivants du code de la construction et de l'habitation
Autres documents :
> Communiqué de presse du Ministère de la transition écologique
> Annuaire des diagnostiqueurs certifiés
> Article de l'INC "Ancien et nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : quelles différences ?"
> Article de l'INC "Diagnostics immobiliers : des modifications dès le 1er juin 2020"
> L'article de l'INC "Copropriété : information lors de l'achat d'un bien".
> Dossier "Des voies pour accroitre la fiabilisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)"
> Fiche pratique de l'INC "Les diagnostics à produire lors de la location d'un bien immobilier".
> Article de "60 MILLIONS DE CONSOMMATEURS" de 2022 : Essai comparatif "Nouveau DPE : des erreurs en pagaille !"
> Article de "60 MILLIONS DE CONSOMMATEURS" (accès payant) de 2018 : Test de diagnostics immobiliers
Virginie POTIRON,
Juriste à l'Institut national de la consommation
