Des questions ont été posées sur différentes thématiques et en particulier sur les charges, sur les souhaits d’amélioration dans le logement et dans les relations avec le bailleur.

Les témoignages ont été classés selon les principales problématiques. Le présent rapport n’est pas exhaustif, mais reprend les principales thématiques soulevées par les répondants.

A noter : il n’a été apporté aucune correction aux verbatims afin de ne pas modifier le sens des témoignages.

1 - Sur le montant des charges

La question posée était la suivante : "selon vous, le montant de vos charges est … très élevé, plutôt élevé ou cohérent".

Une question supplémentaire leur permettait de commenter et d’apporter des précisions. Ci-après ont été reproduits et classés quelques témoignages afin de donner une vision détaillée des problématiques décrites par les locataires.

Beaucoup ont considéré que les charges mensuelles étaient trop importantes, très lourdes. Des locataires ont répondu en ces termes : "elles ont pris une part considérable dans le bubget consacré au logement". Un locataire considère que "Jai un loyer est en rajoutant mes charges cela prend un salaire heureusement je suis en couple ma premier j'arriverai a m'ensorti aujourd'hui je survis". Et ce d’autant plus que "les charges augmentent au même rythme que le loyer".

Les locataires ne comprennent pas l’augmentation des loyers et des charges alors que certaines demandes sont en attente : "quand y a un problème dans le logement ils prennent leur temps pour intervenir : par exemple  j'ai eu un dégât d'eau des canalisations du voisin du dessus j'ai relancé après 4 mois le bailleur m'a dit "je ne suis pas mimi mathy", la voisine ça fait 4 ans qu'elle attend, chaque année ils augmentent les charges en novembre et les loyers en janvier = ils se remplissent les poches et méprisent les locataires".

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est régulièrement citée comme étant à l’origine du montant excessif des charges : "les taxes d'ordures ménagères sont trop élevées (à noter que plusieurs commerçants du quartier utilisent les poubelles enterrées qui ne leurs sont pas destinées)".

Il en est de même pour le chauffage : "consommation de gaz très élevé car chauffage quasi toute l'année". "56 € de chauffage chaque mois de l'année alors qu'il ne distribue quasiment aucune chaleur les quelques mois allumés".

Cette situation est d’autant plus mal vécue quand les locataires essaient de faire des efforts : "Je suis eco-responsable vigilant, et malgré ces efforts les charges sont très élevées".

2 - Sur les souhaits d’amélioration dans les relations avec le bailleur

Une question portait sur les souhaits d’amélioration dans les relations avec le bailleur : "qu'aimeriez-vous améliorer dans votre relation avec votre bailleur ?".

La réponse est quasiment unanime : l’écoute ! Ils attendent également un meilleur suivi des dossiers, un meilleur entretien de l’immeuble.

"Vaiment !, être plus à l'écoute auprès des demandes de locataires sur leurs problématiques et quand on voit que l'on a à faire à des contrôleurs" généraux!!" qui n'ont rien d’humains mais pensent plus aux résultats en minimisant les dépenses en matériels et couts financiers afin d’être très bien placées en terme de statistiques que leurs hiérarchies mettent surtout en avant avant le facteur humain auprès des locataires". "Déjà, qu’il réponde aux mails, c’est un minimum de politesse". "Il ne répond pas aux problèmes soulevés, pas de réponse". "Qu'il prenne en compte nos demandes...".

D’autres témoignages : "pouvoir joindre mon concierge de résidence au téléphone bien sur au heures d.ouvertures actuellement il faut passer par le standard qui relaye au concierge qui vous rappelle plus tard, pour c'est pas normal qu’il n’y ait pas un contact direct pour traiter en direct".

Les relations par internet posent problème : "toutes les démarches se font via internet, sauf qu'il n'y a aucun suivi des demandes et ils disent les avoir traité sans même avoir eu une intervention".

Les locataires se sentent dévalorisés : "malheureusement notre bailleur a une piètre opinion de ses locataires, on a vraiment l’impression d’être juste bons à payer le loyer et avoir le droit de ne rien dire. La résidence se dégrade de plus en plus, c’est dommage mais la plupart d’entre nous n’ayant pas d’autres choix , beaucoup se taisent et acceptent en silence …".

Les locataires ont le sentiment de ne pas être entendus.

3 - Sur les souhaits d’amélioration dans le logement

Les locataires ont pu émettre leurs souhaits d’amélioration de leur logement. Les demandes sont très nombreuses et multiples.

Elles peuvent concerner le logement. Les locataires ont émis les besoins suivants : avoir plus de placards, avoir des rangements, changer le sol du logement, changer les trois stores qui ne fonctionnent plus (dont l'un depuis plus de 5 ans) et réparer le parquet abîmé par un dégât des eaux, réparer ma porte d’entrée ou une charnière et casser, venir refaire l’enduit qui ce décolle de mon plafond et tombe dans ma cuisine et salon, améliorer la tranquillité dans son logement (demande formulée par plusieurs locataires), réparer la VMC en panne depuis plusieurs mois, refaire la cuisine et la salle de bains, mettre en conformité l'installation électrique, refaire l'isolation phonique et thermique, refaire la peinture, installer une hotte aspirante...

D'autres demandes portent sur la rénovation énergétique. Des locataires relatent le fait que le chauffage n'est pas assez performant et qui coute cher. Certains mentionnent la présence de radiateurs "grilles pain" qui ont plus de 20 ans...

Des locataires demandent davantage de protection contre le chaud et le froid et une isolation phonique et thermique. Ils évoquent le problème du froid, mais également le manque d'isolation contre la chaleur, notamment contre les canicules (un locataire a mentionné la présence d'une porte-fenêtre située en plein sud). Des locataires mentionnent l'absence de stores extérieurs et de volets. La température dans les appartements monte à 45 degrés lors des vagues de chaleur.

Au titre des travaux d'entretien, les problèmes listés sont divers et concernent, par exemple, l'électricité, la prise en charge par le bailleur de l'usure du logement dû au temps (peinture, sols, mise aux normes de l'électricité), l'obsolescence de l'équipement qui n'est pas remplacé malgré les demandes, le nettoyage des tuiles et de la façade, la suppression des vide-ordures qui ne se fait pas car "ils perdraient de l'argent", les problèmes d'infiltrations quand il pleut...

Au titre des troubles de voisinage, les locataires demandent davantage d'insonorisation, d'isolation phonique acoustique. Un locataire dit qu'il entend ses voisins comme s'ils étaient chez lui. Une personne déclare : "je suis réveillée par le bruit des voisin. Mes nuits sont courtes, et je suis très fatiguée, ce qui a des répercutions sur ma vie". Un autre témoigne en ce sens : "s'il vous plait , une isolation Phonique : on entend les chaises, les pas, les serrures, les portes. les gens rentrent du travail ou y partent à 23h 30, 2h du matin 4h, 6h, 7h. c'est leur vie, mais c'est très gênant pour dormir. J'ai demandé l'autorisation de faire une isolation mais on me l'a interdite".

D'autres locataires demandent de faire cesser les troubles de voisinage au sens large (bruits, fumées de cigarette, de barbecue, d'encens...). Certains mentionnent le bruit du train.

Les problèmes de robinetterie et des installations sanitaires sont régulièrement cités : changement des sanitaires évier cuisine et salle de bain lavabo et baignoire (certains datent de la construction).

La qualité de la robinetterie est souvent demandée : "le changement des robinetterie qu'ils rafistolent à chaque fois qu'un robinet fuit (exemple le robinet de la cuisine il a changé le joint, la 2ème fois il a changé l'écrou, la 3ème encore le même écrou, après il l'a serré...) alors que le mitigeur a plus de 15 ans", "entretien des robinetteries par exemple. En 2 ans je n'ai vu personne".

Certains locataires demandent simplement d'avoir de l'eau chaude.

Au titre de l'accessibilité, des locataires aimeraient avoir une douche à la place de la baignoire. Certains mentionnent également la nécessaire accessibilité des fauteuils roulants dans les espaces communs, au sein des appartements, mais également sur les balcons. Il est émis le souhait que les bailleurs prennent en compte le vieillissement des locataires.

L'entretien des parties communes est un sujet très régulièrement cité par les répondants. Ils mentionnent l'entretien des parties communes, la mise aux normes de l'électricité, la réparation de l'interphone non fonctionnel (depuis presque 2 ans), le renforcement de la sécurité (vidéo surveillance des points d'accès, protection des entrées et portes des appartements par caméra), la protection des portes de caves, une meilleure gestion des poubelles, l'entretien des locaux à vélo.

A l'extérieur, les demandes formulées étaient diverses : la sécurisation de l'accès au parking, le fait d'avoir une place de parking abritée, l'évacuation de l'eau des terrasses supérieures, l'étanchéité des balcons, l'entretien de l'extérieur du bâtiment, la gestion des encombrants à l'extérieur, l'augmentation de l'éclairage extérieur...

Des problématiques de santé publique ont été relevées : la présence d'amiante, l'infestation par des nuisibles (mouches, cafards, rats...), l'indécence du logement, les fissurations du balcon...

L'amiante / revoir la toiture qui est poreuse le changement du revêtement de sol (ils ne veulent pas le changer il y a de l amiante ) pour pouvoir vivre enfin dans un logement sain

A noter : le problème des balcons est devenu un enjeu national. Les risques sont importants. Lire la brochure "Pôle prévention produits mis en œuvre" de l'AQC.

4 - D’autres points de vue des locataires

Certains locataires ont également fait des remontées très positives sur leur logement. Des locataires ne souhaitent rien changer. Quelques exemples ci-après : "mon logement me convient". "Rien vu que pratiquement tout a été refait". "Rien mon logement en lui même est propre et bien".

Certains locataires ont réalisé par eux-mêmes des travaux : "j'ai rénové a mes frais mon logement afin qu'il soit agréable. Sans cela il manquait cruellement d'équipements et d'entretien". "J'ai améliorié mon logement moi-même pour m'y sentir bien. Je n'attends rien du bailleur".

Le loyer, les compléments de loyer et les charges constituent des parts importantes des questions des locataires. Ci-dessous quelques éléments de réponse sur la réglementation.

Le loyer

Le loyer d'un logement social est fixé par le bailleur social. Il est précisé dans le contrat de bail.

Selon l’article 7 de la loi de 1989, "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Le montant du loyer est révisé chaque année selon l’IRL « indice de référence des loyers » et uniquement si une clause de révision le prévoit dans le contrat de location.

Les charges mensuelles

Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre applicable aux charges récupérables.

"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° - Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée.

 

2° - Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant à certaines conditions, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.

3° - Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement".

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat en date du 26 août 1987. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Le surloyer ou SLS

Selon les revenus, un surloyer ou SLS peut être demandé aux locataires.

Les critères liés à l’application du surloyer

Le supplément de loyer de solidarité peut être réclamé au locataire lorsque le total des revenus des personnes qui habitent le logement dépasse d'au moins 20% les revenus maximum à respecter pour l'attribution d'un logement social. Ces montants sont différents selon que le logement se situent en Île-de-France, en province ou outre-mer. Des exceptions sont prévues si le logement est, par exemple, dans une zone de quartier prioritaire de la politique de la ville.

La réalisation d’une enquête annuelle

Une enquête annuelle sur l’occupation des logements locatifs sociaux ou HLM est menée par le bailleur social. Le surloyer de l’année N est calculé sur les revenus de l’année N-1 ??? il me semble que ce soit les revenus fiscaux de référence N-2.

Le mode de calcul du surloyer

Le montant mensuel du surloyer est obtenu selon la règle de calcul suivante : Surloyer = SH x CDPR x SLR.

Surface habitable du logement (SH) : surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, (SH) en m^2.

Coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) d'attribution d'un logement locatif social (CDPR).

Montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR). Ce montant est fixé selon la zone géographique de localisation du logement.

Ces données varient selon la zone géographique.

Le montant maximum du surloyer

Le montant annuel de votre loyer (hors charges) augmenté du montant annuel du surloyer ne peut pas dépasser 30 % du total des revenus annuels des personnes logées.

L’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre. Les mesures d’application sont fixées par le décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 et l’arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social ou HLM.

Le principe

Une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, lors de la réalisation de travaux d’économie d’énergie.

La réalisation de travaux d’économie d’énergie

Une contribution du locataire pour le partage des économies de charges peut être demandée pour financer :

1 - Soit une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné parmi ces travaux :

a) Travaux d'isolation thermique des toitures.
b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur.
c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur.
d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire.
e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable.
f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, à certaines exigences.

2 - Soit un ensemble de travaux permettant de ramener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini à l'article 12 du présent arrêté.

Sont concernés :

• les travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur,
• dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble,  
• sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés.

Le cadre de la contribution

Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire.

Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.

Le calcul de l’économie d’énergie

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.

La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :

a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul.
b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré.

La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, sont définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

L’exigibilité de la contribution

Elle peut être exigible :

• à partir de la date d'achèvement des travaux,
• à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé,
• et que le logement ait un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

La mise en place d’une concertation

La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique réalisés par le bailleur est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur :

• le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre,
• les modalités de leur réalisation,
• les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

L’ajout d’une ligne sur l’avis d’échéance et sur la quittance de loyer

A l'issue des travaux, sont inscrits sur l'avis d'échéance le cas échéant et portées sur la quittance remise au locataire :

• une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : "contribution au partage de l'économie de charges",
• la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.

L’arrivée d’un nouveau locataire

Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire pendant la durée de versement de la contribution mentionnée à l'article précédent, le bailleur apporte au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme.

La délivrance d’une attestation par les professionnels

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article 4 du présent décret.

Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée conformément au 2° de l'article 4 du décret précité afin d'évaluer la contribution du locataire.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, l'entreprise ayant réalisé les travaux ou le maître d'œuvre ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle lui atteste qu'ils sont conformes aux critères définis au 1° de l'article 4 du présent décret.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d'application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique et en matière d'émissions de gaz à effet de serre à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (…)".

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.
 

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.
 

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).

En conséquence, les locataires doivent prévenir le bailleur dès les premiers signes d’infestation en punaises de lit.

C’est au propriétaire de financer la désinsectisation. En revanche, les produits (et non la main-d’œuvre) utilisés sont facturés au locataire, conformément au décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables. En effet, incombent aux locataires les "produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures".

Toutefois, certains bailleurs prennent en charge l’intégralité ou une partie de la désinsectisation afin d’éviter que certains locataires ne taisent la situation pour des raisons financières.

En contrepartie de l’intervention, le locataire doit laisser l’accès à son logement.

Si le bailleur ne réagit pas suite au signalement, il convient de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est possible de saisir les services d’hygiène de la ville, et le tribunal judiciaire s’il existe un problème de décence lié aux punaises de lit. 

Au sein d’un logement social, le bailleur est seul à décider contrairement à un immeuble en copropriété. Cependant, le coût peut être un obstacle important pour l’installation de bornes de recharge au sein du parc HLM. Tous les immeubles ne sont donc pas équipés en bornes de recharge.

Au sein d’un immeuble ayant le statut de la copropriété (après une vente de lots par le bailleur et propriétaire initial), les copropriétaires et occupants ont plusieurs possibilités pour demander l’installation de bornes de recharge. Il en est de même pour les locataires au sein d’un immeuble non soumis au statut de la copropriété.

Plusieurs cas sont donc à distinguer.

Dans les immeubles neufs ou ayant fait l’objet d’une rénovation importante

La totalité des emplacements sont prééquipés. Le pré-équipement d'un emplacement de stationnement consiste en la mise en place des conduits pour le passage des câbles électriques et des dispositifs d'alimentation et de sécurité nécessaires à l'installation ultérieure de points de recharge pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables.

 Leur équipement pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables permet un décompte individualisé des consommations d'électricité.

L’installation de bornes de recharge dans les immeubles anciens en copropriété

Des dispositions s'appliquent lorsque l'immeuble possède des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif, mais n'est pas équipé des bornes de recharges.

Il s'agit des installations électriques intérieures et extérieures permettant l'alimentation de ces emplacements pour permettre :

• la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables,
• ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.

La réalisation des travaux peut avoir plusieurs origines comme le démontre le schéma ci-après :

La procédure à suivre est très précise.

L’inscription de la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires :

• la question de la réalisation d'une étude portant sur l'adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge,
• la décision de réaliser des bornes de recharges,
• le cas échéant, les travaux à réaliser à cet effet,
• et les conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique.

La demande d’un ou de plusieurs copropriétaires

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la réalisation de travaux pour permettre la recharge des véhicules électriques.

Les travaux pouvant être demandés sont les suivants :

• la réalisation de l'infrastructure d'alimentation électrique des bornes,
• la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.

Dans ce cas, les travaux seront réalisés sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires et aux frais des seuls copropriétaires demandeurs.

Cette délibération est adoptée à la majorité simple.

La demande du locataire ou de l'occupant de bonne foi

Le locataire ou l'occupant de bonne foi d'une ou plusieurs places de stationnement situées dans un immeuble en copropriété notifie son intention de réaliser les travaux :

• au copropriétaire bailleur,
• avec copie au syndic de la copropriété.

Si un locataire ou un occupant de bonne foi fait une demande de travaux à ses frais, le propriétaire d'un immeuble doté d'un parc de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s'opposer sans motif sérieux et légitime à l'équipement des emplacements de stationnement d'installations dédiées à la recharge de véhicules électriques et hybrides rechargeables et permettant un décompte individualisé des consommations.

L’installation de bornes de recharge dans les immeubles non soumis au statut de la copropriété

Dans le cadre d'un immeuble non soumis au statut de la copropriété

Le locataire ou l'occupant de bonne foi d'une ou plusieurs places de stationnement situées dans un immeuble non soumis au statut de la copropriété notifie au propriétaire son intention de réaliser les travaux à ses frais.

Un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d'un plan technique d'intervention et d'un schéma de raccordement électrique, est joint à la notification. Si l'établissement du plan et du schéma a été rendu impossible du fait du propriétaire ou de ses préposés, ces documents ne sont pas exigés à l'appui de la notification.

Lorsqu'il entend s'opposer aux travaux pour un motif sérieux et légitime, notamment lorsqu'il décide de la réalisation des travaux afin d'équiper les places du parc de stationnement de l'immeuble, le propriétaire saisit, à peine de forclusion, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, statuant selon la procédure accélérée au fond, dans un délai de trois mois à compter de la notification du locataire ou de l'occupant de bonne foi.

Dans un délai de quinze jours à compter de cette saisine, le propriétaire la notifie au locataire ou à l'occupant de bonne foi.

Lorsqu'aucune saisine du président du tribunal judiciaire ne lui a été notifiée dans le délai fixé ou lorsque le propriétaire qui s'est opposé aux travaux au motif qu'il souhaite les réaliser lui-même ne les a pas engagés, au plus tard, trois mois après la saisine du président du tribunal judiciaire ou les a engagés dans ce délai mais ne les a pas réalisés dans un délai de six mois suivant la date de cette saisine, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut faire procéder aux travaux conformément au descriptif détaillé.

Selon l’article R. 142-3 du code de la construction et de l’habitation, "la responsabilité de l'installation du détecteur de fumée normalisé (...) incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien, ainsi que, si nécessaire, de son renouvellement, incombe à l'occupant du logement".

Si le logement est mis en location, le propriétaire s'assure du bon fonctionnement du détecteur lors de l'établissement de l'état des lieux.

Cependant, cette responsabilité d'installation, d'entretien et de renouvellement incombe :

1° - au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, certains logements-foyers, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meublées.

2° - aux organismes agréés exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

Le propriétaire peut être tenu responsable des nuisances causées par son locataire s'il n'agit pas pour faire cesser ces nuisances dès qu'il en a eu connaissance.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le locataire est obligé d' « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location », conformément à l’article 7 de la loi de 1989.

En cas de tapages diurnes ou nocturnes provoqués par un locataire, le voisin doit prendre contact avec lui pour lui demander de cesser les troubles.

Si la situation ne s’améliore pas, le locataire victime peut contacter le bailleur, qui doit agir. Il peut rappeler aux locataires coupables des nuisances ses obligations. Il est également possible de saisir un conciliateur de justice avant de transmettre le dossier à un Juge.

Plusieurs recours s’offrent aux locataires en cas de problème au sein de leur logement ou avec leur bailleur. Il peut contacter :

• une association de consommateurs/de défense des locataires,
• le médiateur de l’organisme HLM ou bailleur,
• un conciliateur de justice / Commission départementale de conciliation ou CDC,
• les services d’hygiène de la mairie du lieu d'habitation.

En dernier recours, il convient d’aller en justice en saisissant le tribunal judiciaire du lieu où se trouve le logement.

Charges excessives, sentiment d’insécurité, travaux non réalisés, bâtiment qui se dégrade… Les problèmes relatés par les locataires sont nombreux. Pourtant, le climat général pourrait sans doute s’améliorer par une amélioration des relations avec le bailleur HLM. Beaucoup regrettent l’absence de contacts humains. De nombreux locataires aimeraient que les échanges avec le bailleur soient faciles et directs. Les relations virtuelles sont souvent déplorées.

Les locataires ont également rappelé l’importance du gardien de l’immeuble. Beaucoup regrettent sa suppression si tel est le cas, mais également la succession de gardiens remplaçants.

Le rôle des associations est également essentiel pour faciliter les échanges et améliorer les traitements des dossiers.

Les locataires recherchent plus d’humanité ! Des solutions peuvent être mises en place afin d’améliorer indirectement le cadre de vie de ces résidents.

Virginie POTIRON,

Juriste à l'Institut National de la Consommation (INC)

> Les données et statistiques sur les logements sociaux des Ministères des territoires, de l'écologie et du logement

> Le site internet de l'AFOC

> L'annuaire des associations de consommateurs

Voir aussi les vidéos ConsoMag

> Les règles de la rénovation des logements sociaux

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