Réparations locatives : il appartient au locataire de prouver le cas d’exonération
Par principe, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Cependant, il ne sera pas tenu de l'exécution de cette obligation s'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7, alinéa c) de la loi du 6 juillet 1989).
C'est en ce sens que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcée le 9 juin 2016. Explications.
1 - Des réparations locatives énumérées par décret
Les réparations locatives sont définies comme " les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif " (décret du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives).
L'annexe du décret fixe une liste limitative de réparations locatives telles que le remplacement des vitres détériorées, le graissage des serrures et verrous de sécurité ou encore le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons.
Le locataire est donc obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Concernant la vétusté, l'article impose d'en tenir compte afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incomberaient au locataire. Sur ce point, depuis le 1er juin 2016, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe ainsi, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités de prise en compte de la vétusté.
> Pour en savoir plus, consulter notre actualité "Etat des lieux et vétusté : ce qui change au 1er juin 2016".
2 - Si le logement nécessite des réparations locatives, la preuve de l'exonération appartient au locataire
La Cour de cassation s'est prononcée le 9 juin 2016 sur un cas d'exonération de réparations locatives. En effet, dans cette affaire, le propriétaire réclamait à son locataire la réparation de dégâts causés au mur, le remplacement de la robinetterie et des joints du bac à douche mais également des réparations de carrelage.
En première instance, le tribunal d'instance de Pau avait accueilli la demande du locataire en restitution du dépôt de garantie après avoir constaté que le bailleur produisait des factures de travaux effectués dans les lieux et qu'il n'était pas justifié de dégradations par le locataire.
Cependant, la Cour de cassation en a décidé autrement en rappelant qu'il appartenait au locataire de prouver qu'il se trouvait dans un cas d'exonération de réparations locatives. La charge de la preuve incombe donc au locataire. En effet, le locataire doit démontrer que les désordres ont eu lieu "par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d'un tiers qu'il n'avait pas introduit dans le logement."
Cette décision a pour conséquence d'autoriser le bailleur à prélever le montant des factures de remise en état directement sur le dépôt de garantie du moment que ce dernier fait face à une réparation locative à la fin du bail.
> Pour en savoir plus
Cass., civ. III, 9 juin 2016, n° de pourvoi : 15-15175
Voir aussi, Cass., civ. III, 9 juin 2016, n° de pourvoi : 15-14588
Laurine CARACCHIOLI,
Juriste à l'Institut national de la consommation
