Loi ELAN : les modifications du rôle du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI)
Quatre ans après la loi Alur, une nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. Il s’agit de la loi dite "Elan" ou "portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique".
Ce texte en date du 23 novembre 2018 compte 234 articles et réforme de nombreux domaines : copropriété, location, construction, urbanisme… Le Conseil constitionnel a validé la majorité des dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018.
L’Institut national de la consommation vous présente les évolutions de ce texte depuis le pré-projet de loi daté du 13 décembre 2017.
Le texte vient modifier les règlés régissant le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Un décret en date du 10 avril 2019 vient en préciser le fonctionnement.
1 - LE PRE-PROJET DE LOI (13 décembre 2017)
a - Les objectifs de cette mesure
La loi Alur de 2014 avait institué deux nouvelles instances :
- le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) qui avait essentiellement un rôle de conseil,
- la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui devait être une instance disciplinaire.
L’article 124 de la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté est venu modifier ces dispositions. Selon ce texte, la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, créée par la loi Alur avec le Conseil national (CNTGI), disparaissait au profit de ce dernier. C’est donc au CNTGI que le rôle de la commission devait incomber.
Le décret du 10 mai 2017 est venu compléter les dispositions relatives à cette nouvelle instance. Les dispositions devaient entrer en vigueur le 1er juillet 2018.
L'objectif du présent texte est de revenir à la version consultative du CNTGI sans que cette instance n'ait à jouer le rôle d'une commission de contrôle.
b - Le contenu du texte
La suppression de la fonction disciplinaire du CNTGI
Le pré-projet de loi vient modifier l'article 13-1 de la loi HOGUET du 2 janvier 1970. Il supprime la fonction disciplinaire de cette instance. En effet, la loi prévoyait que le conseil prononce des sanctions disciplinaires, après enquête, à l'encontre des professionnels de l'immobilier. Cette mission est supprimée par le présent texte.
La suppression de la fonction de proposition des règles constituant le code de déontologie
L'article cité précédemment prévoyait que le conseil propose les règles constituant le code de déontologie des professionnels de l'immobilier. Cette mission disparait avec le présent texte.
La suppression de la fonction de transmisison des infractions ou manquements à l'autorité administrative
L'article 8-3 de la loi de 1970 précisait que "le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (...) transmet à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation toute information relative à des infractions ou manquements (liés aux informations précontractuelles ou aux pratiques commerciales) susceptibles d'être imputables à des personnes (exerçant une activité immobilière)".
Cette mission est supprimée par le pré-projet de loi.
La modification de la composition du conseil
L'article 13-2 de la loi Hoguet fixe la composition de l'instance, à savoir :
1° - Un magistrat de l'ordre judiciaire en activité ou un magistrat honoraire,
2° - Sept personnes exerçant les activités immobilières, choisies en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels,
3° - Cinq personnes ayant cessé d'exercer ces mêmes activités depuis au moins deux ans à la date de leur nomination, choisies dans les mêmes conditions,
4° - Cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement,
5° - Trois personnalités qualifiées dans le domaine de l'immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l'immobilier, dont l'une est désignée présidente du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.
La composition est modifiée par le projet de loi.
Le conseil sera composé majoritairement de représentants des professionnels de l'immobilier. Ceux-ci sont choisis, en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels.
Le conseil comprendra également des représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées.
Une personnalité désignée en raison de ses compétences dans le domaine de l’immobilier assurera la présidence du conseil.
Il est opportun de noter que le pré-projet de loi supprime les détails précis de la composition du conseil (nombre de représentants par catégorie, désignation des suppléants...). De plus, ne siègera plus de magistrat de l'ordre judiciaire en activité ou honoraire.
2 - LE PROJET DE LOI (4 avril 2018)
Le présent texte n'apporte pas de modifications majeures aux dispositions du pré-projet de loi.
3 - LE TEXTE ISSU DE LA CMP (26 septembre 2018)
Le texte issu de la CMP modifie le projet de loi sur plusieurs points.
Les propositions relatives au code de déontologie
Le projet de loi supprimait la mission du CNTGI de proposition des règles constituant le code de déontologie des professionnels de l'immobilier.
Cette mission réapparait dans le texte de la CMP. La loi Hoguet de 1970 n'est donc pas modifiée sur ce point.
La consultation pour avis du CNTGI sur des projets de textes législatifs et réglementaires
La CMP précise que le CNTGI doit être consulté sur l'ensemble des projets de textes législatifs et réglementaires relatifs à la copropriété.
La composition du CNTGI
La composition du CNTGI est précisée dans le texte de la CMP. Le conseil comprend :
- Sept membres représentant les personnes titulaires de la carte professionnelle, choisis en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels représentatifs des personnes titulaires de la carte professionnelle ;
- Cinq membres représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées ;
- Trois personnalités qualifiées dans le domaine de l'immobilier ou du droit des copropriétés, qui ne disposent pas de droit de vote et dont les avis sont consultatifs ;
- Un président nommé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation et qui ne peut pas être une des personnes désignées ci-dessus.
Les membres du conseil sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
Assistent de droit aux réunions du conseil les représentants du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
L'institution d'une commision de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières
Le texte de la CMP réintroduit une instance de contrôle des activités de transation et de gestion immobilières.
Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières comprend ainsi une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui instruit les cas de pratiques abusives portées à la connaissance du conseil.
La commission adresse son rapport pour avis au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.
La commission est composée de :
- Cinq représentants des personnes titulaires de la carte professionnelle, choisis en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels représentatifs des personnes titulaires de la carte professionnelle ;
- Cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées ;
- Le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières désigne le président de la commission de contrôle parmi les personnes mentionnées ci-dessus.
Les membres de la commission sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation.
4 - LE TEXTE DE LA LOI ELAN (23 novembre 2018)
Le Conseil constitionnel a validé ces dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018. Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) est encadré par l'article 151 de la loi Elan.
Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut National de la Consommation
