A partir du 1er janvier 2022, les conditions d’octroi d'un crédit immobilier pour les particuliers vont devenir plus contraignantes. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu, en ce sens, la décision le 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers. Le HCSF est une autorité en charge de la surveillance du système financier qui dépend du ministère de l’Économie et de la Banque de France.

Ainsi :

• le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier sera limité à 35 % maximum, assurance emprunteur incluse, contre 33 % actuellement. Ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles d'emprunt des particuliers et permet de vérifier qu’ils seront dans la capacité de régler les mensualités. Cela comprend le prêt immobilier mais aussi l'ensemble des emprunts en cours quelle que soit leur nature. En fixant le taux d’effort, le HCSF souhaite éviter la hausse du surendettement des ménages,
   
• la durée de remboursement sera de 25 ans, avec deux ans de différé maximal. Ce délai de 27 ans concernera les ménages qui ont une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi du crédit. Cela concerne les particuliers qui achètent un bien sur plan (vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA) ou auront, sous conditions, des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager. Ils pourront différer de deux ans le début de leur remboursement. Les banques n’autoriseront plus les prêts d’une durée supérieure à 25 ans.

Les banques auront tout de même la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits immobiliers.

Ces dérogations s'appliqueront pour au moins 80 % aux personnes qui achètent une résidence principale, avec au moins 30 % pour les primo-accédants.

Jusqu'à présent, les règles d'octroi étaient de simples recommandations (27 janvier 2021). Mais le Haut Conseil de stabilité financière, inquiet de l'endettement des ménages dans le contexte actuel de crise, a décidé de rendre obligatoires ses recommandations concernant l’octroi de crédit immobilier, sous peine de sanctions.

En effet, environ 20,9 % des prêts accordés par les banques sont non conformes aux recommandations. 

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sera chargée de la vérification, et des contrôles, à partir de comptes rendus mensuels partagés par les établissements financiers et au besoin, d'appliquer des sanctions : elle délivrera des blâmes, et des sanctions pécuniaires dont le montant n’est pas encore connu.

Les ménages, qui ont peu d’apport ou des revenus faibles, devraient toujours avoir la possibilité d’emprunter grâce à la marge de flexibilité de 20 % de dérogation.

Corinne Lamoussière-Pouvreau

Juriste à l'Institut national de la consommation