Les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) encadrent les états des lieux locatifs. L'article 7 impose, quant à lui, de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. En effet, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées notamment par vétusté. 

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, fixe ainsi, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie ainsi que les modalités de prise en compte de la vétusté. 

A compter du 1er juin 2016, l'ensemble des dispositions du décret entrent en vigueur. 

Les informations relatives à l'établissement de l'état des lieux

Le décret indique que l'état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. Il doit donc décrire le logement et constater son état de conservation.

Il comporte au moins les informations suivantes :

A l'entrée et à la sortie du logement :

• Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
• Sa date d'établissement ;
• La localisation du logement ;
• Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
• Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ; 

A la sortie du logement :

• L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ; 
• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ; 
• Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

• Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ; 
• La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
• L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Pour rappel : "Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage" (article 3-2 de la loi 89).

Une définition de la vétusté et l'établissement d'une grille

Le décret donne une définition de la vétusté : "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement".

A partir du 1er juin 2016, toutes les parties au contrat de location pourront convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail.

La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Ce type d'accords collectifs est fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux). 

Exemple d'accords collectifs portant sur la grille de vétusté : Office public de l'habitat de Saint-Dizier, Patrimoine locatif des sociétés d'Ile-de-France du Groupe 3F, LOGIREP.

Cette grille de vétusté définit "au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".

Pour plus de détails : Contrats types et encadrement des loyers : ce qui change au 1er août 2015

Laurine CARACCHIOLI, juriste à l'Institut national de la consommation