Les dispositions concernant "l'âge", la "grossesse", les "caractéristiques génériques" et la "race" sont remplacées par une seule disposition à la fin du troisième alinéa de l'article 1er ainsi rédigée : "pour un motif discriminatoire tel que défini à l'article 225-1 du code pénal". 
 

Les députés ont ajouté une exception à celles déjà existantes dans la loi 89, à savoir, l'article 3-3, les deux premiers alinéas de l'article 6, l'article 20-1. Les dispositions de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 ont également été ajoutées à cette liste par les députés.
 

Les sénateurs remplacent le terme « locations meublées touristiques » par « logements meublés touristiques ».
 

Les logements meublés touristiques, définis comme les logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, sont soumis aux nouvelles dispositions concernant un logement digne et abordable.
 

Les députés ont ajouté aux côtés du "loyer médian de référence majoré", le "loyer médian de référence". Le préfet est remplacé par "le représentant de l'Etat dans le département". 
 

Les notions de "loyer médian de référence" et "loyer élevé" sont remplacés respectivement par "loyer de référence" et "loyer de référence majoré".

Outre le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le contrat de location doit également préciser la date de son versement.
 

Le contrat doit également mentionné le renoncement du bailleur au bénéfice de la garantie universelle des loyers (art. 24-2). A défaut, il s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers.
 

Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.
 

Les députés ont ajouté l'hypothèse dans laquelle la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail. Dans ce cas, il est prévu que la prise d'effet de la diminution du loyer, acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge, se fait à compter de la date de la demande.
 

Le projet de loi prévoyait qu'à défaut d'état des lieux la présomption de l'article 1731 du Code civil selon lequel "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire", ne pouvait être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte. Les députés ont ajouté à cette disposition, le cas où l'exemplaire de l'état des lieux n'a pas été remis, il est prévu également que la partie qui a fait obstacle à sa remise ne puisse invoquer l'article 1731 du Code civil.

Il était prévu dans le projet de loi initial la possibilité pour le locataire de demander à compléter l'état des lieux dans la semaine qui suit son établissement. Les députés ont fixé ce délai à dix jours à compter de son établissement. Il est également prévu la saisine de la commission départementale de conciliation en cas de refus de la demande par le bailleur.

Par ailleurs, un alinéa entier a été ajouté concernant les relevés des index pour chaque énergie. Ainsi, le propriétaire ou le mandataire complète les états des lieux entrant et sortant par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

Ainsi, l'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à disposition de la personne qui est en charge du diagnostic de performance énergétique (DPE).
 

Le passage, « Les honoraires du tiers mandaté pour établir l'état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d'Etat », est transféré à l'article 5.
 

Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation comprend une liste de documents énumérés par l'article 3-3. Les députés ont ajouté à cette liste, deux éléments nouveaux.

Il s'agit d'une part, de la copie de l'état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique.

D'autre part, un état de l'installation intérieure d'électricité, défini par un décret en Conseil d'Etat, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
 

Les députés apportent des précisions quant à l'installation intérieure d'électricité. Ainsi, le dossier de diagnostic technique comprend un état de l'installation des tubes souples ou tuyaux flexibles d'alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application de ce présent alinéa ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi.
 

Les députés ont ajouté un alinéa nouveau. Ils prévoient la possibilité d'insérer une clause au contrat de location prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement du loyer et des charges. Cependant, il est prévu un montant maximal de pénalités à hauteur de 5 % des sommes dues. Ce montant est porté à 30 % des sommes dues, dans le cas où le loyer du dernier mois n'a pas été intégralement versé à compter de la fin du contrat de bail. La clause joue dans un délai d'une semaine à compter d'une mise en demeure du locataire non suivie d'effet.
 

Les députés remplacent le terme "frais" par celui d'"honoraires". Ces honoraires qui sont liés à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail, et qui sont partagés entre le bailleur et le preneur, ne le sont plus "à parts égales". Ils ajoutent que le montant imputé au locataire ne peut excéder le montant qui est imputé au bailleur et reste inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d'état.

Un alinéa entier est ajouté à l'article 5. Les professionnels qui interviennent lors de la conclusion du contrat de bail, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative ou toute personne intéressée, doivent communiquer toutes informations relatives au logement et au contrat de location à l'observatoire des loyers compétent, défini à l'article 16.

A défaut de communication par les professionnels du secteur, l'observatoire des loyers peut saisir la commission de contrôle régionale ou interrégionale.
 

La numérotation de l'article 25-2-1 est remplacée par 25-3.
 

Il est rappelé que les honoraires relatifs à la rémunération des personnes mandatés pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires de personnes mandatées pour effectuer la visite, constituer son dossier et rédiger le bail ou encore pour réaliser un état des lieux.

Les alinéas relatifs aux honoraires ainsi que les montants des plafonds devront être reproduits à peine de nullité dans le contrat de bail.

La communication des informations relatives au logement et au contrat de location à l'observatoire local des loyers compétent se fait directement ou par l'intermédiaire d'un organisme tiers qui transmet ces informations selon une méthodologie validée par l'observatoire.
 

Les députés ont ajouté une disposition concernant les organismes d'habitations à loyer modéré. Ces derniers peuvent conclure, avec les représentants des locataires, des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux. Le locataire peut donc demander à ce que ces accords lui soient appliqués.

Concernant la préparation et l'exécution de travaux, le bailleur devra informer le locataire de la nature et des modalités d'exécution de ces travaux. Cette information prendra la forme d'une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
 

Il est précisé qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprimé par le locataire.
Il est également ajouté une option à l'interdiction par le juge des travaux entrepris, selon laquelle ces travaux ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux.
 

La prime d'assurance annuelle est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer mais son montant total pourra éventuellement être majoré dans la limite d'un forfait maximal fixé par décret en Conseil d'Etat.
 

Le forfait maximal est remplacé par le terme "montant fixé par décret en Conseil d'Etat".
 

Il est précisé que tout clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire les dispositions de cet alinéa, à peine de nullité.
 

La mise en demeure, ayant pour objet d'informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire, vaut également renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
 

Les députés ont apporté quelques précisions concernant la colocation. Lorsque celle-ci est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement au sens des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Il est rappelé que les contrats de bail formalisant une colocation respectent les chapitres Ier, II et III du présent titre ou du titre Ier bis lorsqu'il s'agit d'un logement loué meublé.
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires est soumis aux dispositions des articles 17, 17-1 et 17-2 relatifs à l'encadrement des loyers. Ils ne peuvent donc être supérieurs au montant du loyer applicable au logement.
De plus, un décret en Conseil d'Etat, adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Le délai d'expiration de la solidarité du colocataire sortant est ramené à six mois après la date d'effet du congé, contrairement au délai d'un an prévu par les sénateurs.
 

Il est ajouté à ce nouvel article la possibilité d'intégrer la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent.
 

Le Gouvernement remet son rapport dans les six mois suivant la promulgation de la présente loi.
Le terme « superficie » est remplacé par le terme « surface habitable ».
 

Le quatrième alinéa de l'article 2 de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation est modifié.
La personne qui installe dans le logement un détecteur de fumée normalisé n'est plus l'occupant d'un logement, locataire ou propriétaire mais le propriétaire du logement uniquement. En revanche, l'entretien et le bon fonctionnement est à la charge de l'occupant du logement, qu'il soit locataire ou propriétaire.
Concernant les logements occupés au moment de l'entrée en vigueur de l'article 1er de la loi, le propriétaire doit fournir à son locataire un détecteur de fumée. L'article 1er de la loi entre en vigueur dès le 8 mars 2015, dans les conditions prévues par le décret n°2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation.
 

Le propriétaire du logement doit s'assurer du bon fonctionnement de l'installation du détecteur de fumée, lors de l'établissement de l'état des lieux. L'occupant du logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, doit assurer le renouvellement, si nécessaire, du ou des détecteurs de fumée normalisés.
 

L'alinéa concernant le renouvellement du ou des détecteurs de fumée normalisés a été supprimé.
 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

L'article 1751 du code civil relatif au contrat de louage est modifié. Ainsi, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que le partenaire titulaire du bail en fait la demande, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de décès d'un des époux, ce n'est plus seulement le conjoint survivant cotitulaire du bail qui est concerné mais également l'un des partenaires liés par un PACS, ou le partenaire lié par un PACS. Ils disposent ainsi d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.
 

Le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un PACS, dès lors que le partenaire titulaire du bail en fait la demande, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un PACS.
 

L'alinéa sur la définition de l'abandon du logement a été supprimé par les députés.
 

Il a été inséré à l'article 15 une phrase concernant le congé émanant du bailleur. Ainsi, en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente ou pour reprise n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours.
 

Les députés ajoutent une troisième phrase ainsi rédigée : "lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise".

Les députés ont apporté des précisions en cas de contestation en y ajoutant neuf alinéas. Ainsi, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier le motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
Il est prévu la suspension de la durée du bail ainsi que de la possibilité pour le bailleur de donner congé à son locataire, à compter de :
- la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente
- de l'engagement par le maire de la procédure contradictoire relative aux bâtiments menaçant ruine (L. 511-2 du CCH).
La suspension est levée, soit lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés, soit lorsque l'autorité compétente a décidé de ne pas donner suite à la procédure contradictoire.
 

Les neufs alinéas sont remplacés par sept alinéas.
Dans un premier temps, il est précisé que le juge peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Ensuite, des précisions sont apportées concernant la suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé à son locataire ainsi que la suspension de la durée du bail. Ainsi, la suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois, à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnés aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
 

Les députés ont ajouté un alinéa entier pour ce qui concerne l'insalubrité du logement. La saisine de la Commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques sur la réalité et les causes de l'insalubrité du logement, suspend la possibilité pour le bailleur de donner congé à son locataire pour reprendre le logement. Cette suspension est levée lorsque le logement est déclaré salubre par la Commission ou par arrêté du représentant de l'Etat.

La notice d'information prévue dans le projet de loi ne sera plus définie par décret mais son contenu sera déterminé par arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
 

Les députés ont ajouté de nouvelles dispositions concernant le préavis réduit d'un mois.

Ainsi, ce délai d'un mois concerne l'ensemble des locataires dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. La référence à l'âge (soixante-cinq ans) a été supprimée.

Il concerne également les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé et enfin, les locataires auxquels on a attribué un logement :

- occupé par leurs propriétaires, construits, acquis ou améliorés, à compter du 5 janvier 1977,
- à usage locatif appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif,
- à usage locatif construits, acquis ou améliorés à compter du 5 janvier 1977 au moyen de formes spécifiques d'aides,
- à usage locatif construits ou améliorés après le 4 janvier 1977 dans des conditions fixées par décret et dont les bailleurs s'engagent à respecter certaines obligations,
- foyers de jeunes travailleurs et les logements-foyers assimilés dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ou enfin, logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession (article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation).
 

Les sénateurs rappellent que le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire.
 

A défaut pour le locataire de préciser le motif invoqué et de le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé, le délai de préavis est de trois mois.
 

Il est précisé que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
 

La référence au salaire minimum de croissance initialement prévu par le projet de loi a été remplacé par un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

Les députés ont souhaité inséré aux côté du locataire, "la personne à sa charge".

Concernant les amendes administratives en cas de congé frauduleusement justifié, un alinéa entier a été inséré. Il est prévu que le montant de l'amende prononcée par le représentant de l'Etat dans le département et proportionné à la gravité des faits constatés, ne dépasse pas 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Sans acceptation par le locataire de l'offre de vente faite par le bailleur, ce dernier devra sans délai, notifiera au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble, le prix et les conditions de la vente. A défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputé nulle. La commune disposera alors d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour maintenir les locataires dans les lieux, en acquérant le ou les logements au prix déclaré ou en proposant de le ou les acquérir à un prix inférieur.
 

La loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 est modifiée concernant les règles d'acquisition d'un bien par la commune.
(Les dispositions ne seront pas développées dans cette analyse).
 

Le montant de l'amende administrative est modifié. Le montant d'une amende pénale est compris entre 3 000 € et 20 000 € pour une personne physique et 40 000 € pour une personne morale. Les sénateurs précisent que le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
Les dispositions concernant les règles d'acquisition d'un bien par la commune ont été supprimées.
 

Aux côtés des bailleurs, des locataires et des gestionnaires, les députés ont ajouté des personnalités qualifiées. L'Etat n'est plus le seul à être représenté au sein des organes dirigeants des observatoires. Les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire le seront aussi. Selon les dispositions de l'article L. 302-1 du Code de la construction et de l'habitation le programme local de l'habitat établit par un établissement public de coopération intercommunale pour l'ensemble de ses communes membres, définit  les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation de l'habitat sur son territoire.
 

Les sénateurs précisent que le parc de référence pour l'observation et l'analyse des loyers est constitué de tout le parc locatif privé, hors locations meublées et micro-logements de moins de 12 m².
Ils remplacent le terme "comité régional de l'habitat" par "comité régional de l'habitat et de l'hébergement" ainsi que le terme « conseil départemental de l'habitat"  par "conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement".
 

Les députés modifient la définition du parc de référence pour l'observatoire et l'analyse des loyers. Ainsi, constituent le parc de référence l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation.

A l'exception de :
- ceux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux
- ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du CCH.
 

Les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes aux dispositions de cet article, peuvent être agrées à titre transitoire et jusqu'au 31 décembre 2015.

Il est précisé que les observatoires locaux des loyers sont financés par des contributions ou subventions de l'Etat dans la limite de l'enveloppe prévue à cet effet dans le cadre de la mission « Egalité des territoires, logement et ville ».
 

Un alinéa a été ajouté. La caisse nationale d'allocations familiales transmet aux associations départementales agréées les données dont elle dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l'allocation de logement. Mais également, le nom et l'adresse des propriétaires de ces logements. Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d'utilisation.
 

Les observatoires locaux transmettent leurs données non pas à l'organisme mais à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du code de la construction.
 

Les députés reformulent la définition des loyers médians de référence. Ainsi, il est question non plus de « loyer médian de référence » mais « de loyer de référence », non plus de « loyer élevé » mais de « loyer de référence majoré » et non plus de « loyer médian de référence minoré » mais de « loyer de référence minoré ».
 

Les députés avaient simplement cité l'article 232 du code général des impôts afin de définir les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Les sénateurs reprennent la définition de l'article 232 du code général des impôts pour l'intégrer dans l'article.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian. Ce loyer médian est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques, lesquels sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.

De leur côté, le loyer de référence majoré ainsi que le loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence et ce, en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l'observation local des loyers.

Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article, sont exercées dans la région d'Ile-de-France, par le représentant de l'Etat dans la région.

Les sénateurs remplacent le terme « territoire » par « zone ».
 

Concernant le complément de loyer exceptionnel, les députés ont ajouté après la phrase "les logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou le confort",  les mots "qui  par leur nature et leur ampleur" le justifient. A défaut de conciliation, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice ne prend pas effet à compter de la signature du bail mais s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
 

Concernant le complément de loyer exceptionnel, il est ajouté le terme "caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique".
 

Les députés précisent qu'il ne peut pas être appliqué un complément de loyer exceptionnel à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
 

Si le locataire conteste ce complément de loyer, le bailleur doit prouver que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique.

Concernant la conciliation, le terme « document de non-conciliation » est remplacé par celui d'« avis de la commission départementale de conciliation ».
 

Une action en diminution ou en réévaluation de loyer peut être engagée si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré ou inférieur au loyer médian de référence minoré, seulement sur les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Dans les deux cas, un nouveau loyer peut être proposé. Les députés ont envisagé des délais différents. Ainsi, si le bailleur peut proposer à son locataire un nouveau loyer six mois avant le terme du contrat, pour le locataire le délai sera de cinq mois, et ce, toujours avant le terme du contrat de location.

Les députés ont ajouté des notions liées aux loyers de référence. Ainsi, le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer devra être inférieur ou égal au loyer médian de référence minoré. Ainsi, le locataire qui le souhaite pourra contester l'action en réévaluation, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le nombre minimal de références à fournir est de trois sauf pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants pour lesquelles il est de six.
 

Les sénateurs ont modifié les dispositions concernant l'action en diminution du loyer ou celle en réévaluation. Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat. Les délais de 6 mois pour le bailleur et 5 mois pour le locataire ont été supprimés.
Les sénateurs ont ajouté des dispositions sur la réévaluation du loyer dans les territoires non mentionnés par l'article 17. Ce loyer ne peut donner lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les délais de 6 mois, pour le bailleur, et de 5 mois, pour le locataire, prévus pour proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat, ont été rétablis.
 

Selon les sénateurs, la Commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et qui peut être transmis au juge saisi. A l'article 20-1, il est précisé que la Commission ne rend ni ne remet un avis mais délivre un document de conciliation ou de non-conciliation.

Les dispositions concernant le secrétariat de la commission assuré par les services compétents de l'Etat sont supprimées.
 

A défaut de conciliation entre les parties, la Commission rend un avis comportant :
- l'exposé du différend,
- la position des parties,
- la position de la commission.
En cas de conciliation, la Commission établit un document de conciliation comportant les termes de l'accord trouvé.
Les sénateurs ont donc opté pour les termes « avis » et « document de conciliation » plutôt que « document de conciliation » et « document de non-conciliation ».
 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ouvert la possibilité au locataire de restituer les clés au bailleur (en dehors de la remise en main propre), par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et déduction faite des sommes restant dues au bailleur et inversement, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Les députés ont prévu la possibilité pour les parties, dans le cadre d'une location en immeuble collectif avec arrêté des comptes provisoire et provision à hauteur de 20 % du montant du dépôt de garantie, de pouvoir amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

La majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
 

La garantie prévue à l'article 22-1 ne concerne pas le dépôt de garantie de l'article 22.
 

Il est précisé, qu'en préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.
 

Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires durant 6 mois à compter de l'envoi du décompte et non plus 1 mois comme le prévoit la loi actuelle.

Le locataire, s'il en fait la demande, peut recevoir du bailleur, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale, et ce, à compter du 1er septembre 2015. S'il en fait également la demande, le locataire peut obtenir, à la suite d'une régularisation tardive, le paiement des charges par douzième.
 

L'article 23 est complété par une disposition concernant les charges de chauffage et de production d'eau chaude. Ainsi, un mois avant la régularisation des charges, le bailleur communique toujours au locataire le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires (immeubles collectifs) mais également le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
Autre évolution, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires dans des conditions normales.
 

La collectivité territorialement compétente en matière d'habitat ainsi que la caisse d'allocations familiales territorialement compétente peuvent être destinataires du mandat à agir mentionné au présent alinéa.
 

Le terme « caisse d'allocations familiales est remplacé par le terme « organismes payeurs des aides au logement compétents ».
 

La disposition concernant la suppression de l'article 25-2 a été à son tour supprimée.
 

Il est créée un nouvel article consacré à la remise par le Gouvernement d'un rapport au Parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d'un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d'une institution financière, au nom du locataire et déblocable d'un commun accord entre le locataire et le bailleur.
 

Les sénateurs ont modifié la numérotation des articles de ce Titre Ier bis.
 

Les articles 24 et 24-1 ne sont pas applicables aux logements meublés.
 

Les sénateurs ont ajouté à la liste des articles non applicables aux logements meublés, les articles 8, 8-1, 21 et 22-1.
 

Le présent titre ne s'applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6 et des articles 20-1 et 24-1.

Les sénateurs retirent l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6 et des articles 20-1 et 24-1. Le présent titre ne s'applique donc plus aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
 

Les députés ont modifié la définition du meublé : logement décent pour lequel la liste des éléments que doit comporter le mobilier est fixée par décret et non plus par la loi.
 

Le délai du congé, donné par le bailleur et notifié par LRAR ou signifié par acte d'huissier, court non plus à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée mais à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.
 

A peine de nullité, en cas de reprise, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise mais aussi, et c'est une nouveauté, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
 

Il est précisé que, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
 

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier le motif du congé et le respect des obligations prévues au présent titre.
 

Concernant les loyers médians de référence, majoré ou minoré, ils peuvent être déterminés en fonction :
- d'une majoration unitaire par mètre carré en références aux loyers médians de références définis au I de l'article 17,
- de la structuration du marché locatif,
- de l'observatoire des loyers.

Les députés ont ajouté la possibilité pour les loyers de référence qui s'applique aux logements meublées faisant partie des résidence-service pour personnes âgées ou pour étudiants, de faire l'objet d'une majoration spécifique selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat.

Pour la révision du loyer, le I de l'article 17-1 est applicable aux locations meublées. Elle intervient donc chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation ne peut excéder la variation de l'IRL.
 

Il est ajouté un paragraphe par les sénateurs concernant l'encadrement des loyers. Ainsi il est précisé que l'encadrement des loyers ne concerne pas les locations meublées soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, en résidence-service, exploitées par bail commercial para-hôtelier de neuf ans minimum consenti à un gestionnaire unique en conformité aux dispositions du c de l'article 261 D du code général des impôts.
 

La majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés.
 

Lorsque les charges locatives sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, les montant du forfait des charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire, se serait acquitté.
 

Concernant les charges locatives et leur paiement sous la forme d'un forfait, le montant de celui-ci est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
 

Concernant la commission départementale de conciliation, celle-ci est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et qui résulte de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnés au deux premiers alinéas de l'article 6.
 

Les sénateurs modifient l'article L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation en y ajoutant une disposition relative au congé. Ainsi, il est rappelé que les locataires peuvent donner congé à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois.
 

Ce nouvel article 4 bis modifie l'article L. 324-1-1 du code du tourisme en lui ajoutant un alinéa.

Cet article L. 324-1-1 qui prévoit que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé est complété par l'alinéa suivant :

"Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986".
 

"Toute personne qui prête son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un logement soumis à l'article L. 324-1-1 du présent code et aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation, informe le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de des obligations".
 

Il est ajouté un nouvel article relatif à la promotion de biens immobiliers locatifs ou à usage d'habitation. Ainsi, tout professionnel ou non professionnel qui fait la promotion de biens sur son site internet doit afficher clairement la superficie de la partie privative. Les outils de recherche des sites internet et les résultats filtrés ne peuvent faire apparaître une autre surface que celle indiquée au premier alinéa.
 

Ce paragraphe est supprimé en totalité par les députés.
 

Ce paragraphe est rétabli et quelque peu modifié. Ainsi, il ne s'agit plus de « professionnel ou non-professionnel proposant sur son site internet la promotion de biens immobiliers locatifs ou à usage d'habitation » mais de toute personne pratiquant la promotion en ligne de biens immobiliers à usage d'habitation, locatifs ou non. Cette personne est tenue d'afficher une information loyale, claire et transparente sur la surface habitable.
 

Cet article 6 bis complète l'alinéa 1 de l'article L. 621-4 du code de la construction et de l'habitation.

Ainsi, à Paris et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ayant appartenu à l'ancien département de la Seine, le service du logement est départemental. Les agents assermentés ayant pour fonction le contrôle de l'usage des locaux destinés à l'habitation bénéficient des prérogatives prévues aux articles L. 651-6 et L. 651-7.

C'est à dire, la visite des locaux à usage d'habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement. En cas de carence de la part de l'occupant ou du gardien du local, l'agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police.

Selon l'article L. 651-7 du même code, ils constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu'ils visitent et sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux, toute pièce ou document établissant ces conditions.
 

Modifie l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qui concerne les changements d'usage et usages mixtes des locaux d'habitation en ajoutant cinq alinéas.
 
« Les locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ne peuvent être considérés comme locaux destinés à l'habitation au sens du présent article.
« Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage sans qu'il soit nécessaire de demander l'autorisation préalable de changement d'usage. La délibération fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées ces autorisations temporaires par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble. Elle définit également les critères de délivrance de ces autorisations temporaires, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation au regard du contexte local du marché locatif. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire.
« Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.
 
« Ce régime d'autorisation temporaire ne peut pas faire obstacle à l'application des dispositions du code du tourisme relatives aux meublés de tourisme.
« Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. »
 

Lorsqu'un local destiné à l'habitation est situé dans une copropriété, son propriétaire ne peut demander l'autorisation d'en changer l'usage pour le louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qu'après avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, qui se prononce à la majorité définie à l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette disposition s'applique sans préjudice des éventuelles règles relatives aux modalités d'autorisation du changement d'usage d'un local qui figurent dans le règlement de copropriété de l'immeuble, défini à l'article 8 de la même loi.
 

Modifie l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation en précisant que désormais "Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…)".

Les députés ont ajouté des dispositions concernant les locations meublés en résidence principale situées dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement. Celles-ci sont soumises « aux dispositions mentionnées au premier alinéa du I, à l'exception des articles 3-2, 3-3, 18, 20-1 et 24-1 du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée et des articles 25-2-2 et 25-2-9 du titre Ier bis de la même loi".
"Le local loué mentionné au premier alinéa du I doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires.
"Un décret en Conseil d'Etat adapte les caractéristiques applicables aux conditions de décence aux locaux susceptibles d'être loués à usage de résidence principale dans les établissements recevant du public aux fins d'hébergement, dans le respect des textes pris en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique.
"Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement".
 

Un nouveau titre est inséré dans le code des assurances après le Titre Ier du Livre II qui concerne les assurances obligatoires.

Un nouvel article L. 215-1 prévoit ainsi que toute personne assujettie à l'obligation d'assurance ou tout bailleur souscrivant une assurance habitation pour le compte d'un locataire qui, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance couvrant en France les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, se voit opposer un refus, peut saisir le bureau central de tarification prévu à l'article L. 212-1.

Le BCT fixe le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Le montant de la franchise reste à la charge de l'assuré.

Ainsi, une entreprise d'assurance qui maintiendrait son refus de garantir le risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification serait considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur. Les locataires de logement non meublés sont actuellement tenus de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité locative mais il n'existe aucune obligation pour les assureurs d'accepter de les couvrir. S'ils ne peuvent justifier d'une telle assurance, leur bailleur est en droit de mettre un terme au contrat.

Or bien souvent la difficulté pour les locataires à trouver un assureur résulte bien souvent de la survenance d'un sinistre dont l'assuré est la victime. En effet, les conventions entre assureurs prévoient qu'en deçà d'un seuil, c'est l'assureur de l'occupant qui intervient pour régler le sinistre même si ce dernier n'a aucune part de responsabilité.

Afin de mettre un terme à toute difficulté de souscription, le projet de loi prévoit de permettre au locataire, ou en cas de carence de sa part à son bailleur, de saisir le BCT. Ce dernier sera chargé de fixer la cotisation moyennant laquelle l'organisme d'assurance désigné sera tenu de couvrir les risques locatifs. L'entreprise d'assurance qui maintiendrait son refus risque de lourde sanction.

Ce système est le même que celui existant en matière automobile. Tout assuré qui se voit refuser la souscription d'un contrat d'assurance peut saisir le BCT pour "contraindre" un assureur à couvrir sa responsabilité civile.