La copropriété peut être gérée par un syndic professionnel ou bénévole. Ces modes de fonctionnement sont connus et reconnus. Un autre mode de fonctionnement peut être adopté par les copropriétaires : le syndicat coopératif.

L'Institut national de la consommation vous présente ce régime juridique applicable aux copropriétés.

1 - La définition du syndicat coopératif

2 - La constitution du conseil syndical du syndicat coopératif

3 - Le statut du syndic dans un syndicat coopératif

5 - La majorité nécessaire pour l’adoption ou l’abandon du statut de syndicat coopératif

6 - La mention de la forme coopérative du syndicat dans les documents

7 - La constitution d’unions coopératives

8 - Les textes applicables

1 - La définition du syndicat coopératif

Les différentes fonctions existant au sein d'une "copropriété classique" sont réparties entre les copropriétaires. Il s'agit notamment de la mission de syndic et du conseil syndical.

2 - La constitution du conseil syndical du syndicat coopératif

Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire.

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

3 - Le statut du syndic dans un syndicat coopératif

Le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci.

Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.

Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.

En aucun cas, le syndic et le vice-président ne peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.

Le syndic peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs.

4 - Le contrôle des comptes du syndicat coopératif

L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

L'assemblée générale désigne, à la majorité simple, le ou les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes.

La majorité simple est la majorité la plus facile à obtenir. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Ce régime est prévu par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission.

Le mandat du ou des copropriétaires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, le concubin, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil de solidarité.

5 - La majorité nécessaire pour l’adoption ou l’abandon du statut de syndicat coopératif

L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité absolue.

La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires. Elle est prévue par l'article 25 de la loi de 1965.

6 - La mention de la forme coopérative du syndicat dans les documents

Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative.

7 - La constitution d’unions coopératives

Les syndicats de forme coopérative peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier.

8 - Les textes applicables

Ce régime est prévu par les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965, ainsi que par les articles 40 et suivants du décret du 7 mars 1967.

POUR EN SAVOIR PLUS

Consultez les documents de l'INC :

> Fiche pratique "Copropriété : les majorités de vote lors d'une assemblée générale"

> Fiche pratique "Copropriété : les 5 étapes pour changer de syndic !"

Virginie Potiron,
juriste à l'Institut national de la consommation