Le 21 décembre 2016 a été publié au Journal officiel le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location. Ce décret est entré en vigueur le 22 décembre 2016 mais le dispositif ne sera applicable qu'après parution des arrêtés.  

Ces dispositions permettent aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes volontaires de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat. Le décret s'attache ainsi à définir les modalités d'application en précisant le champ d'application, le contenu des demandes et des déclarations et leurs modalités d'instruction pour chaque régime. 

1 - Les dispositions communes 

Des zones délimitées 
L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location et à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé.

Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. 

Cette délibération précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration ou de la demande d'autorisation. 

Qui est concerné ?
Tous les propriétaires ne sont pas concernés par ces dispositions qui visent les territoires où les proportions d'habitats dégradés sont particulièrement importantes. Ces dispositifs s'appliqueront donc là où les maires et les EPCI décideront de s'emparer de ce décret. Il sera donc primodial de se renseigner auprès de la mairie ou de l'EPCI pour connaître l'existence de ces régimes dans sa ville. 

Une transmission des informations à la CAF, la MSA et aux services fiscaux
Tant pour la déclaration que pour l'autorisation préalable de mise en location, la délibération exécutoire est transmise à la caisse d'allocations familiales (CAF) et à la caisse de mutualité sociale agricole (MSA). Les textes ajoutent que le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est même subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.  Concernant l'autorisation préalable de mise en location, la décision de refus est transmise à la caisse d'allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole ainsi qu'aux services fiscaux.

2 - La déclaration de mise en location

(articles L. 634-1 à L. 634-5 du code de la construction et de l'habitation)

Dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location, les personnes qui mettent en location un logement situé dans les zones soumises à déclaration de mise en location doivent le déclarer au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, au maire de la commune.

La déclaration est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement (à paraître) et peut être adressée par voie électronique si la délibération le prévoit. Pour les logements soumis à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique est annexé à la déclaration.

Le champ d'application
Les logements concernés par cette déclaration sont ceux :

• mis en location ;
• faisant l'objet d'une nouvelle mise en location. 

Ce qui veut dire que les logements concernés sont ceux dont le contrat est soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que ce soit des logements vides ou meublés. 

Le dépôt de la déclaration donne lieu à la remise d'un récépissé, dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire. Cette déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location. Pour autant, l'absence de déclaration de mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Sont exclus :

• les contrats portant reconduction de la location ;
• les contrats portant renouvellement de la location ;
• les avenants à ces contrat.

Le contenu de la déclaration

La déclaration, établie par le bailleur ou son mandataire, doit préciser : 

• En cas de bailleur personne physique : son idendité, son adresse et ses coordonnées ;
• En cas de bailleur personne morale : sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, son adresse du siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• En cas de mandataire : son nom ou sa raison sociale, son adresse et son activité exercée (le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle) ;
• La localisation, la désignation et la consistance du logement (le cas échéant de l'immeuble dans lequel il est situé) et la date de conclusion du contrat. 

Lorsque la déclaration est complète, le déclarant reçoit un récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration reproduisant l'ensemble des informations dans celle-ci. 

Et si la déclaration est incomplète ? 
Le déclarant reçoit un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration ainsi que les pièces ou les informations manquantes. Il doit alors les fournir dans un délai d'un mois maximum. A défaut de production des pièces dans le délai imparti, le déclarant doit procéder au dépôt d'une nouvelle déclaration. 

Quelle est la sanction du défaut de déclaration ?
Lorsqu'une personne met en location un logement sans remplir les obligations de déclaration, le préfet informe dans un premier temps l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d'un mois et procéder ainsi à la régularisation de sa situation. A cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration (articles L. 634-4 et R. 634-4 du code de la construction et de l'habitation).

Dans un second temps, si l'intéressé ne se manifeste pas dans le délai imparti, le préfet peut ordonner le paiement d'une amende de 5 000 € maximum. Il est précisé que le produit en est intégralement versé à l'Agence nationale de l'habitat. L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements.

3 - L'autorisation préalable de mise en location

(articles L. 635-1 à L 635-11 du code de la construction et de l'habitation)

La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. 

Le champ d'application
Les logements concernés par cette autorisation sont ceux :

• mis en location ;
• reloués ;
• faisant l'objet d'une nouvelle mise en location. 

Ce qui veut dire que les logements concernés sont ceux faisant l'objet de la conclusion d'un contrat de location soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que ce soit des logements vides ou meublés. 

L'autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location et jointe au contrat de bail.

Sont exclus :

• les reconductions ;
• les renouvellements ;
• la conclusion d'un avenant au contrat.

Le contenu de la demande d'autorisation
La demande d'autorisation préalable de mise en location est établie par le bailleur (ou le mandataire) et précise :

• Pour un bailleur personne physique : son identité, son adresse et ses coordonnées ; 
• Pour un bailleur personne morale : sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, son adresse de son siège social et la qualité du signataire de la déclaration ;
• En cas de mandataire : son nom ou sa raison sociale du mandataire, son adresse et son activité exercée (le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle) ;
• La localisation, la désignation et la consistance du logement (le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé).

Quelle est la procédure à respecter ? 
La demande d'autorisation est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement (à paraître). Elle peut être adressée par voie électronique si la délibération le prévoit. Pour les logements soumis à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique est annexé à la demande.

Le dépôt de la demande d'autorisation donne lieu à la remise d'un récépissé (délivrance d'un accusé réception). A défaut de notification d'une décision expresse dans un délai d'un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation, le silence gardé par le président de l'EPCI ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de mise en location.

Par ailleurs, l'autorisation devient caduque s'il apparaît qu'elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance. 

Et si le logement est vendu ? 
​En cas de logement vendu ou faisant l'objet d'une mutation à titre gratuit, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l'autorité compétente, d'une déclaration de transfert, sous réserve de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation. La déclaration de transfert est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement (à paraître).

Et si l'autorisation est refusée ? 
Lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, le président de l'EPCI ou, à défaut, le maire de la commune, peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location. En dépit de ces dispositions, l'article L. 635-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit même qu'en cas de logement situé dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d'habitation, l'autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée.

En règle générale, la décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location doit être motivée et doit préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées. 

Les refus d'autorisation préalable de mise en location ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au comité responsable du plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et sont inscrits à l'observatoire des logements indignes mentionné à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Quelles sont les sanctions ?

• Lorsqu'une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d'autorisation : le préfet informe l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d'un mois (article L. 635-7 et article R. 635-4 du code de la construction et de l'habitation). L'intéressé peut alors joindre aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la demande d'autorisation. A défaut d'action de l'intéressé, le préfet peut ordonner le paiement d'une amende de 5 000 € maximum. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €. ​
• Lorsqu'une personne met en location un logement en dépit d'une décision de rejet de sa demande d'autorisation, le préfet informe l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d'un mois (article L. 635-7 et article R. 635-4 du code de la construction et de l'habitation).
  A défaut, il peut ordonner le paiement d'une amende de 15 000 € maximum. 

Il est prévu que le produit des amendes est intégralement versé à l'Agence nationale de l'habitat. L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements.

A savoir que la mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Laurine CARACCHIOLI, 

Juriste à l'Institut national de la consommation