Copropriété : possibilité de réaliser une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge

Date de publication : 05/03/2025 - Logement/immobilier

Les impayés au sein d'une copropriété peuvent fragiliser l'ensemble du collectif. Une des issues ultimes est la vente du bien appartenant au copropriétaire débiteur. Une autre mesure contraignante est la saisie conservatoire des biens.

Depuis 2024, une autorisation préalable du juge n'est plus nécessaire, au sein d'une copropriété, pour mettre en place une saisie conservatoire à l'égard du copropriétaire débiteur.

Copropriété : réaliser une saisie conservatoire

1 - LE VERSEMENT OBLIGATOIRE DES PROVISIONS SUR CHARGES DE COPROPRIETE

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel annuel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Le syndic est chargé d’établir les comptes de la copropriété et a l’obligation de suivre la situation financière de la copropriété. En cas d’impayés, il relance le ou les copropriétaires concernés. Il s’agit d’une de ses missions essentielles.

2 - LA MISE EN PLACE FACILITEE D'UNE MESURE CONSERVATOIRE A L'EGARD DU COPROPRIETAIRE DEBITEUR

A défaut du versement à sa date d'exigibilité de la provision, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire de payer les sommes dues.

Après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues (sur le budget annuel) ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

A noter : sont concernées, par cette mesure, les provisions sur charges courantes et les dépenses pour travaux.

L'exercice d'une mesure conservatoire sur les biens du débiteur

Le syndicat des copropriétaires est légitime à pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, s’il justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La dette doit être certaine, c'est-à-dire qu'elle n'est pas contestatble. Dans ce cas, la mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire (par exemple, une hypothèque).

Le rôle du syndic

En principe, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Cependant, une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot et les mesures conservatoires...

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

La procédure à suivre

Depuis 2024, une autorisation préalable du juge n'est plus nécessaire.

Le Commissaire de Justice (précédemment nommé huissier de justice) fait l’inventaire et l’estimation des comptes bancaires et des biens du copropriétaire. Il procède à l'immobilisation des biens et des sommes correspondant à ce qui est réclamé par le syndicat au titre des charges impayées. Pour cela, il se déplace au domicile du débiteur pour réaliser la saisie conservatoire. Elle peut avoir lieu en présence ou en absence de la personne concernée. Selon les cas, les modalités de réalisation seront un peu différentes. Après l'intervention du commissaire de justice, le débiteur a l'interdiction de donner, vendre ou détériorer les biens concernés par la saisie conservatoire.

La saisie conservatoire peut porter sur tous les biens mobiliers, corporels ou incorporels, appartenant au débiteur. Elle les rend indisponibles. Il peut s'agir d'oeuvres d'art, de bijoux, d'appareils électroniques... En revanche, certains biens ne peuvent faire l'objet d'une saisie. Il s'agit, par exemple, des vêtements, de la literie, des denrées alimentaires, des souvenirs à caractère personnel ou familial, des objets d'enfants...

A noter : le législateur a dispensé la copropriété des formalités préalables, mais pas de celles qui sont postérieures à la saisie. Cette démarche peut donc être très contraignante. De plus, la saisie peut être contestée devant le juge.