Construction : tout savoir sur la garantie de livraison

Fiche pratique

Date de publication : 01/08/2023 - Logement/immobilier

Faire construire une maison peut s'avérer source d'inquiétudes. Pourtant, des protections légales ont été mises en place.

Outre les garanties et assurances spécifiques au domaine de la construction, le maître d'ouvrage peut également bénéficier d'une garantie de livraison. Celle-ci s'applique dans un cadre très spécifique, celui du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). La protection accordée au maître d'ouvrage est très importante.

L'Institut national de la consommation (INC) vous propose de faire le point sur la garantie de livraison.

1 - Quelle est la définition de la garantie de livraison ?

2 - Qui doit souscrire la garantie de livraison ?

3 - Quelle est la durée de la garantie de livraison ?

4 - Que couvre la garantie de livraison ?

5 - Quelle est la procédure à suivre lors d'un litige avec un constructeur ?

6 - Le cas de la liquidation et du redressement judiciaires du constructeur

1 - QUELLE EST LA DEFINITION DE LA GARANTIE DE LIVRAISON ?

La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués, elle couvre également le maître de l'ouvrage, à compter de l'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l'assemblage des éléments préfabriqués.

Concrètement, la garantie de livraison est constituée par une caution solidaire donnée par une banque, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée à cet effet.

2 - QUI DOIT SOUSCRIRE LA GARANTIE DE LIVRAISON ?

La garantie de livraison doit obligatoirement être souscrite par le constructeur. Une attestation de garantie de livraison doit être annexée au CCMI.

3 - QUELLE EST LA DUREE DE LA GARANTIE DE LIVRAISON ?

La durée de la garantie de livraison est strictement encadrée.

Le point de départ

La couverture débute à compter de la date d'ouverture du chantier.

La fin de la garantie

Elle cesse :

lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception pour dénoncer les vices apparents,
ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

4 - QUE COUVRE LA GARANTIE DE LIVRAISON ?

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu,
les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,
les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

5 - QUELLE EST LA PROCEDURE A SUIVRE LORS D'UN LITIGE AVEC LE CONSTRUCTEUR ?

En cas de défaillance du constructeur, la procédure à suivre est très réglementée. Il convient de respecter certaines étapes.

1ère étape : la mise en demeure du constructeur

Il convient, dans un premier temps, de mettre en demeure le constructeur de respecter ses engagements. Pour cela, vous devez lui envoyer une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR).

Consultez la lettre type de l'INC "Votre maison n’est pas terminée dans les délais fixés par le contrat. Vous mettez en demeure le constructeur".

2ème étape : l'intervention du garant

A défaut de réaction du constructeur, le garant peut intervenir dans deux cas :

si le délai de livraison n'est pas respecté,
si les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés.

Dans ces cas, il met en demeure sans délai le constructeur :

soit de livrer l'immeuble,
soit d'exécuter les travaux.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations.

3ème étape : le financement des travaux et la désignation des entreprises

Faute pour le constructeur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d'exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait effectuer.

6 - LE CAS DE LA LIQUIDATION OU DU REDRESSEMENT JUDICIAIRES DU CONSTRUCTEUR

Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du contrat.

A défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l'exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse