1 - UN ACCORD DEFINI AU SEIN DU CONTRAT PRELIMINAIRE

La loi Elan est venue modifier l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.

La vente d'un immeuble à construire peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

Désormais, le contrat préliminaire pourra prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Cette modalité doit résulter d'un commun accord des parties.

Le contrat comportera alors une clause en caractères très apparents par laquelle l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble.

Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera :
 

Le prix du local réservé décomposé comme suit :

• d’une part, le prix de vente convenu,
• d’autre part, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,
• et enfin le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux.

Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux.

Si l’acquéreur exerce cette faculté, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au sein du contrat préliminaire.

2 - LA LISTE LIMITATIVE DES TRAVAUX POUVANT ETRE RESERVES PAR L'ACQUEREUR

L'arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux pouvant être réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement vient encadrer le dispositif.

L'acquéreur peut se réserver les catégories suivantes de travaux :

1 - L'installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir,

2 - L'installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir,

3 - L'installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance,

4 - La pose de carrelage mural,

5 - Le revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation,

6 - L'équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise,

7 - La décoration des murs.

Sont exclus les travaux relatifs à l'installation d'alimentation en eau potable et à l'installation d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs.

Il s'agit d'une liste limitative. Seuls ces travaux peuvent être réservés.

Ces travaux doivent également présenter les caractéristiques suivantes :

1 - Ils sont sans incidence sur les éléments de structure,

2 - Ils ne nécessitent pas d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment,

3 - Ils n'intègrent pas de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure,

4 - Ils ne portent pas sur les entrées d'air,

5 - Ils ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

3 - LA MENTION DE CES TRAVAUX AU SEIN DE L'ACTE AUTHENTIQUE

La loi Elan est venue modifier l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation.

Le contrat doit désormais décrire les travaux dont l’acquéreur s'est réservé l’exécution dans le contrat préliminaire, et ce, d’un commun accord des parties. Bien évidemment, l’acquéreur ne doit pas avoir demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux.

Consultez le document de l'INC "Loi ELAN : la modernisation de la vente en l'état futur d'achèvement".

Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de  la consommation