Copropriété : le fonds de travaux en 6 questions !

Fiche pratique

Vérifié le : 22/01/2023 - Logement/immobilier

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires doivent constituer un "fonds de travaux". Il s'agit d'une "épargne" appartenant à la copropriété et alimentée par les cotisations annuelles des copropriétaires.

Le régime du fonds de travaux se verra modifier à compter du 1er janvier 2023.

L'Institut national de la consommation décrypte les règles applicables sur ce sujet.

Au sommaire de la fiche, 6 questions :

1 - Un fonds de travaux dans quels immeubles ?
2 - Un fonds de travaux pour quelles dépenses ?
3 - Comment est alimenté le fonds de travaux ?
4 - Quel est le montant de la cotisation au fonds de travaux ?
5 - Comment sont affectés les sommes déposées sur le fonds de travaux ?
6 - Les conséquences de la vente d'un lot de copropriété

1 - UN FONDS DE TRAVAUX DANS QUELS IMMEUBLES ?

Tous les immeubles ne sont pas concernés par cette obligation.

Avant le 1er janvier 2023

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux.

Des exceptions ont été prévues à cette obligation :

lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat pourra décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale,
si le diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de cette obligation pendant la durée de validité du diagnostic.

A compter du 1er janvier 2023

Le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble.

Dates d'entrée en vigueur de la mesure relative au fonds de travaux

- Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;

- Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;

- Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

2 - UN FONDS DE TRAVAUX POUR QUELLES DEPENSES ?

Le fonds de travaux ne peut pas financer l'ensemble des dépenses.

Avant le 1er janvier 2023

Le fonds de travaux peut être utilisé pour financer les dépenses résultant :

des travaux prescrits par les lois et règlements,
des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.

A compter du 1er janvier 2023

Le fonds de travaux peut être utilisé pour faire face aux dépenses résultant :

de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence ;
des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

3 - COMMENT EST ALIMENTE LE FONDS DE TRAVAUX ?

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le cas de la suspension des cotisations au fonds de travaux est désormais prévu à partir du 1er janvier 2023.

L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux :

lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel,
lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

4 - QUEL EST LE MONTANT DE LA COTISATION AU FONDS DE TRAVAUX ?

Le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux est encadré.

Avant le 1er janvier 2023

Le montant de la cotisation annuelle est calculé en pourcentage du budget prévisionnel. Ce montant sera décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

A compter du 1er janvier 2023

Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel.

A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965), peut décider d'un montant supérieur.

Le budget prévisionnel est défini par l'article 14-1 de la loi de 1965.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

5 - COMMENT SONT AFFECTEES LES SOMMES DEPOSEES SUR LE FONDS DE TRAVAUX ?

L'affectation des sommes est un sujet important. A partir du 1er janvier 2023, se posera également la question de la suspension des cotisations.

Avant le 1er janvier 2023

> Sur décision de l'assemblée générale
L'assemblée générale, votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux définis ci-dessus.

> Suite à l'exécution de travaux urgents
Par exception, lorsque le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant également dans les conditions de la majorité absolue, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à des travaux urgents dans le cadre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

> Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic doit alors inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

la question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux,
la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.

A compter du 1er janvier 2023

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

6 - LES CONSEQUENCES DE LA VENTE D'UN LOT

Certaines questions sont à se poser lors de la vente d'un lot.

Avant le 1er janvier 2023

Les sommes versées au titre du fonds de travaux seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donneront pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

A compter du 1er janvier 2023

La règle reste la même. Les sommes sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Venant pérenniser une pratique courante, il est précisé que "l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot".