Copropriété : les mesures d'application de l'ordonnance du 30 octobre 2019
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a réformé le droit de la copropriété des immeubles bâtis. La plupart des mesures sont entrées en vigueur le 1er juin 2020.
Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 est venu préciser les mesures d'application issues de cette ordonnance.
L'Institut national de la consommation vous présente quelques nouveautés issues de ce texte réglementaire.
1 - LA CONVOCATION D'UNE ASSEMBLEE GENERALE PAR UN COPROPRIETAIRE
Le principe
L'ordonnance de 2019 est venue ajouter une possibilité de convocation d'une assemblée générale.
Tout copropriétaire peut désormais solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.
Les mesures réglementaires
La demande faite par un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale à leurs frais est notifiée au syndic et précise la ou les questions dont l'inscription à l'ordre du jour est demandée. Elle est accompagnée d'un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, certains documents nécessaires. Dans les quinze jours qui suivent la notification, le syndic informe le ou les copropriétaires demandeurs des frais prévisionnels et de ses honoraires.
Lorsque l'assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ils précisent la répartition des frais et honoraires entre eux. A défaut de précision, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.
Le syndic convoque l'assemblée générale qui se tient dans le délai de quarante-cinq jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.
Enfin, lorsque la convocation de l'assemblée générale est sollicitée dans ce cadre, le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.
Cette mesure sera applicable aux assemblées générales qui se tiendront à partir du 31 décembre 2020.
Textes : article 17-1 AA de la loi de 1965 et articles 8-1 et 10 du décret du 17 mars 1967.
2 - LES DOCUMENTS A JOINDRE A L'ORDRE DU JOUR D'UNE ASSEMBLEE GENERALE
Certains documents doivent être joints à l'ordre du jour. Le décret du 2 juillet 2020 vient ajouter trois documents à la liste :
- Le descriptif détaillé des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
- Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Le rapport du conseil syndical en cas de délégation de pouvoirs.
De plus, le décret précise que la notification des documents, lors de l'envoi de l'ordre du jour de l'assemblée générale peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition sur l'extranet de la copropriété. Dans ce cas, la convocation précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.
Cette mesure sera applicable aux assemblées générales qui se tiendront à partir du 31 décembre 2020.
Consultez le document de l'INC "Copropriété : les documents notifiés lors de l'envoi de l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriétaires".
3 - LE VOTE PAR CORRESPONDANCE
Le principe
Depuis la loi Elan de 2018, les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire.
L'ordonnance vient modifier l'environnement du vote par correspondance.
Il est désormais prévu que le formulaire sera fixé par arrêté et non par décret.
De même, l'interprétation des votes a été modifiée.
A l'origine, les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention étaient considérés comme des votes défavorables. Etaient également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, avaient évolué de manière substantielle.
A partir du 1er juin 2020, il est précisé que si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement sera assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les mesures réglementaires
Le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation.
Pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi.
La feuille de présence doit notamment indiquer les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Au moment du vote, le formulaire de vote par correspondance n'est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l'associé ou leur mandataire est présent à l'assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote par correspondance ou le mandat avec délégation de vote, y compris en cas de délégation de vote sans désignation d'un mandataire.
Textes : article 17-1 A de la loi de 1965 et articles 9 et suivants du décret du 17 mars 1967
Consultez le document "Copropriété : comment voter à une assemblée générale de copropriétaires sans être présent physiquement ?"
4 - LA REMISE D'UN MANDAT AVEC DELEGATION DE VOTE SANS INDICATION DE NOM
Le principe
Le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote.
La modification
A défaut de président de conseil syndical, le syndic pourra le remettre à un membre du conseil syndical.
5 - LE PROCES VERBAL DES DECISIONS
Le principe
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Les modifications
Il pourra désormais être signé dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée.
L'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entrainera pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.
Texte : articles 17 et suivants du décret du 17 mars 1967
6 - LA REALISATION DE TRAVAUX D'ACCESSIBILITE
L'ordonnance du 30 octobre 2019
Chaque copropriétaire pourra faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifiera au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.
Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exercera les pouvoirs du maître d'ouvrage.
L'assemblée générale pourra, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble.
Les mesures réglementaires
Le descriptif détaillé précise la nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien. Il est assorti d'un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique.
A défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d'information n'est pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Le descriptif peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la même assemblée générale :
- le point d'information relatif aux travaux d'accessibilité.
- la question de l'opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l'assemblée générale, accompagnée d'un projet de résolution.
En l'absence d'opposition motivée de l'assemblée générale, le copropriétaire peut faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l'assemblée générale, à l'expiration du délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Ces dispositions s'appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.
Textes : article 25-2 de la loi de 1965 et articles 10-1 et suivants du décret du 17 mars 1967
7 - L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
La mesure de l'ordonnance du 30 octobre 2019
Actuellement, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
L'ordonnance vient préciser qu'il s'agit de l'utilité objective.
La mesure réglementaire applicable avant le 4 juillet 2020
L'état de répartition des charges fixait la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquait les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges".
La mesure réglementaire applicable depuis le 4 juillet 2020
L'état de répartition des charges fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :
1- Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;
2 - En fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s'agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
8 - L'ETAT DATE LORS DE LA VENTE D'UN LOT DE COPROPRIETE
Le principe est que les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion d'une mutation à titre onéreux ne peuvent excéder un montant fixé par décret, qui est de 380 euros depuis le 1er juin 2020.
L'ordonnance de 2019 précise qu'il s'agit de la mutation d'un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation. Le décret de juillet 2020 vient préciser cet élément dans le décret du 17 mars 1967.
Textes : article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et article 5 du décret du 17 mars 1967
Consultez l'article de l'INC "Etat daté : un document très cher demandé lors de la vente d'un lot de copropriété".
9 - LA FORMATION D'UNE OPPOSITION LORS DE LA VENTE D'UN LOT DE COPROPRIETE
Le principe
Lors de la vente d'un lot, un avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Cette modalité doit être respectée si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
La mesure réglementaire applicable avant le 4 juillet 2020
L'opposition éventuellement formée par le syndic devait énoncer d'une manière précise notamment :
1 - Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues.
2 - Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues.
La mesure réglementaire applicable depuis le 4 juillet 2020
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise notamment :
1 - Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2 - Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues.
Textes : article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
10 - L'INFORMATION DU SYNDIC LORS DE LA VENTE D'UN LOT
Le principe
Plusieurs événements peuvent affecter un lot de copropriété : transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation...
A cette occasion, les parties, le notaire qui établit l'acte ou l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision doit en informer le syndic sans délai.
Cette notification comporte :
- la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé,
- l'indication des nom, prénoms,
- et du domicile réel ou élu.
L'apport du décret du 2 juillet 2020
La notification pourra également comporter l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit, sous réserve de leur accord exprès.
Texte : article 6 du décret du 17 mars 1967
11 - LE CONTRAT TYPE DE SYNDIC
Le décret vient modifier quelques dispositions du contrat type de syndic.
La version en vigueur est consultable ici.
12 - LES MODALITES DE NOTIFICATIONS ET DE MISES EN DEMEURE
Un accord exprès du copropriétaire
L'accord exprès du copropriétaire précise s'il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux.
Lorsqu'il est formulé lors de l'assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d'assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de sa réception.
Le copropriétaire peut à tout moment retirer son accord exprès en respectant certaines formalités. Si cette décision est formulée lors de l'assemblée générale, le syndic en fait mention sur le procès-verbal. Cette décision prend effet le lendemain du huitième jour suivant la réception par le syndic de l'information adressée.
L'envoi par voie électronique
Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. Ce principe est précisé par l'article 42-1 de la loi de 1965.
Le décret précise que toutes les notifications et mises en demeure peuvent également être faites soit par lettre recommandée électronique, soit au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications.
Lorsque les notifications et mises en demeure sont faites au moyen du procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié, chaque copropriétaire concerné en est informé au moins quinze jours avant le premier envoi effectué par ce moyen, sans que cette formalité soit prescrite à peine d'irrégularité de l'acte.
Consultez l'article de l'INC "Copropriété : l'envoi d'une lettre recommandée électronique".
Les preuves de l'envoi électronique
Le prestataire de service de confiance qualifié chargé de la transmission par voie électronique des mises en demeure et notifications délivre à l'expéditeur un récépissé du dépôt électronique de l'envoi ainsi qu'un justificatif de la transmission de l'envoi par ses soins au destinataire. Ces documents comportent les informations suivantes :
1 - Le nom et le prénom ou la raison sociale de l'expéditeur, ainsi que son adresse électronique.
2 - Le nom et le prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique.
3 - Un numéro d'identification unique de l'envoi attribué par le prestataire.
4 - La liste des pièces remises par l'expéditeur en vue de leur envoi.
5 - La date et l'heure du dépôt électronique de l'envoi ainsi que celles de la transmission au destinataire de l'envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié.
6 - La signature électronique et le cachet électronique utilisés par le prestataire lors de l'envoi.
Le prestataire conserve ces preuves de dépôt et de transmission pour une durée minimale d'un an.
Le point de départ des délais
Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire d'un envoi électronique.
L'envoi d'un avis électronique au destinataire
Un avis électronique est adressé au destinataire par le prestataire de service de confiance qualifié afin de l'informer qu'un envoi électronique lui a été transmis. Cet avis comporte :
1 - Le nom de l'expéditeur de l'envoi électronique.
2 - L'objet de l'envoi électronique.
3 - Un lien hypertexte invitant le destinataire à télécharger le contenu de l'envoi adressé par l'expéditeur, disponible pendant au moins vingt et un jours à compter de la transmission de l'avis électronique.
4 - La reproduction de la mention suivante : "En application du second alinéa de l'article 64-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission de l'avis électronique au destinataire. Pour le présent envoi, la date de transmission est le : (date à préciser)".
Si le prestataire de service de confiance qualifié constate, passé un délai de 48 heures après la transmission de l'avis électronique au destinataire, que ce dernier n'a pas procédé au téléchargement du contenu de l'envoi électronique qui lui a été adressé, le prestataire lui adresse un message de rappel. Ce nouveau message est sans incidence sur le point de départ du délai.
La conservation de preuves par le prestataire de service de confiance
Le prestataire de service de confiance qualifié conserve la preuve de l'historique de la transmission et des éventuels incidents survenus durant celle-ci pendant une durée minimale d'un an. L'expéditeur a accès à ces informations pendant un an.
13 - LA DELEGATION DE POUVOIRS AU CONSEIL SYNDICAL
Le principe
L'assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.
La mesure réglementaire
Un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs.
Lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités
Cette mesure sera applicable aux assemblées générales qui se tiendront à partir du 31 décembre 2020.
14 - LES DISPOSITIONS APPLICABLES AUX COPROPRIETES DE TAILLE REDUITE
Les petites copropriétés bénéficient désormais d'un régime dérogatoire depuis l'ordonnance de 2019.
> Dispositions particulières aux petites copropriétés d'au plus cinq lots
Les modalités du vote
Les décisions prises par voie de de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires composant le syndicat ont chacun exprimé leur vote selon l'une des modalités suivantes :
- par présence physique, y compris dans le cadre d'une délégation de vote,
- par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l'assemblée générale,
- par courrier, sur support papier ou électronique.
Les délais de consultation
Le syndic organise la consultation du syndicat dans les vingt et un jours suivant la demande adressée par un copropriétaire.
La rédaction d'un procès-verbal
Chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, comportant le sens du vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents.
Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des assemblées générales.
Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les quarante-huit heures qui suivent la réunion. A défaut, la décision n'est pas valablement prise.
Sont annexés au procès-verbal mentionné au premier alinéa les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote.
> Dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires
L'action en paiement des provisions sur charges
En cas de conflits d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges. En cas d'absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires. Cette modalité est prévue par l'article 41-15 de la loi de 1965.
Le décret précise que cette action peut être exercée par le copropriétaire dans les conditions suivantes :
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due , et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cette disposition est également applicable aux cotisations du fonds de travaux.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire.
L'information de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire
Les décisions ou mesures prises par les deux copropriétaires ou par l'un d'entre eux sont portées à la connaissance de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire.
Les réunions exeptionnelles
L'ordonnance a prévu deux mesures exceptionnelles applicables aux petites copropriétés :
Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions ainsi que les décisions relevant de l'unanimité.
Chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre.
Le décret précise que les décisions prises au cours d'une réunion rassemblant les copropriétaires ou prises par un seul copropriétaire sont consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des assemblées générales.
La contestation d'une décision prise par l'un des copropriétaires
Le décret précise qu'elle n'est possible que devant le tribunal judiciaire.
L'état des dépenses et créances
Sont annexées à l'état des dépenses et créances, toutes pièces permettant de justifier la nature et le montant de chaque dépense et créance, ainsi que la réalité de leur paiement.
Les actions en référé
Le président du tribunal judiciaire saisi statue selon la procédure accélérée au fond.
> Consultez l'article de l'INC "1er juin 2020 : de nouvelles règles dérogatoires pour les petites copropriétés"
> Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de la consommation
