Copropriété : les conditions pour surélever l'immeuble
Fiche pratique
Au sein des villes et dans un contexte de lutte contre l'artificialisation des sols, la surélévation des immeubles peut être une solution pour créer de nouveaux logements.
L'institut national de la consommation (INC) fait le point sur la réglementation en la matière.
1 - La prise de décisions au sein de la copropriété
2 - Le droit de priorité de certains copropriétaires
3 - L'indemnisation des préjudices subis lors de l'éxécution des travaux
4 - L'impossibilité de conclure une convention pour se réserver le droit de surélever
1 - LA PRISE DE DECISIONS AU SEIN DE LA COPROPRIETE
La décision de surélever le bâtiment
La surélévation de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif réalisée par les soins du syndicat exige que la décision soit prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
| LA DOUBLE MAJORITÉ (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Possibilité d'un second vote avec majorité allégée pour les travaux d'amélioration. |
La décision d'aliéner le droit de surélever
La décision de céder le droit de surélever un bâtiment existant exige également la majorité prévue à l'article 26.
Le cas où l'immeuble comporte plusieurs bâtiments
Si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever.
Le cas du périmètre où existe un droit de préemption urbain
Lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
| LA MAJORITÉ ABSOLUE (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Possibilité de réaliser un deuxième vote sous conditions. |
Si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, cette décision exige la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
|
Pour en savoir plus sur le Droit de Préemption Urbain (DPU)
Les collectivités (communes, communautés urbaines, de communes...) peuvent définir des zones en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain. Le propriétaire d'un bien situé dans une zone doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité. Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix. Le dispositif est prévu par l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme. |
2 - LE DROIT DE PRIORITE DE CERTAINS COPROPRIETAIRES
Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.
Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d'un droit de priorité l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
3 - L'INDEMNISATION DES PREJUDICES SUBIS LORS DE L'EXECUTION DES TRAVAUX
Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation, un préjudice ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.
Les conditions du préjudice sont précisées par l'article 9 de la loi de 1965.
Le préjudice subi doit résulter de l'exécution des travaux et être à l'origine soit :
- d'une diminution définitive de la valeur de leur lot,
- d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire,
- de dégradations.
4 - L'IMPOSSIBILITE DE CONCLURE UNE CONVENTION POUR SE RESERVER LE DROIT DE SURELEVER
Les droits de surélever ne peuvent faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d'un lot transitoire.
Pour en savoir plus
> Articles 35 et suivants de la loi du 10 juillet 1965
> La fiche de l'INC "Copropriété : les majorités de vote lors d'une assemblée générale"
Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de la consommation (INC)
