1 - L’ANCIEN REGIME - L'OBLIGATION D'OUVRIR UN COMPTE BANCAIRE SEPARE AVEC DES POSSIBILITES DE DISPENSE

 

Il était prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Les syndics étaient expressément chargés d' "ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat".

 

Cependant, l'assemblée générale pouvait en décider autrement à la majorité absolue de l’article 25 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.

Si la copropriété était gérée par un syndic professionnel nécessairement soumis à la loi HOGUET du 2 janvier 1970 (rendant obligatoire notamment la justification d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile professionnelle)  et que la majorité précédente n’avait pas été atteinte, mais que la question avait recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée pouvait décider à la majorité simple de l’article 24 ou majorité des présents ou représentés en procédant immédiatement à un second vote et ce, conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965.

> Voir la fiche pratique INC "Les majorités de vote".

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emportait la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeuraient valables.

  La dispense était possible dans toutes les copropriétés.

2 - LE NOUVEAU REGIME QUI ENTRE EN VIGUEUR LE 24 MARS 2015 - L'OBLIGATION D'OUVRIR UN COMPTE BANCAIRE SEPARE AVEC DES POSSIBILITES DE DISPENSE

Le principe : le syndic est chargé d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Le rôle de l’assemblée générale : elle peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte soit ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.

• Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte.
• Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
• Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

La possibilité de dispense pour les syndicats d’au plus 15 lots : si le syndicat comporte au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, si le professionnel est soumis à la loi HOGUET, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. Ainsi, la majorité des voix de tous les copropriétaires n’a pas été atteinte, mais que la question a recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut revoter immédiatement cette possibilité de dispense à la majorité des présents ou représentés.

> Voir la fiche pratique INC "Les majorités de vote".

Les modalités pratiques de la dispense – l’ouverture d’un sous-compte : le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte.

L’information du conseil syndical : Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

  L’absence de conséquences de la dispense sur les honoraires du syndic : dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé.

Les sanctions du non-respect de ces dispositions : la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

  La dispense n’est désormais possible que dans les copropriétés d’au plus 15 lots.

Pour en savoir plus :

> Recommandation de la Commission des clauses abusives (CCA) relative aux contrats de syndic de copropriété

> Des clauses abusives dans les contrats de syndic