> Tableau INC présentant les mesures de la MACRON en immobilier (location) - 2/2

1 - Logements sociaux (art. 70 de la loi MACRON)

Rapport sur la situation du logement en France (article 101-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH)). Tous les deux ans, un rapport est présenté par le Gouvernement au Parlement sur la situation du logement en France. Ce rapport comprendra désormais des données sur le traitement des demandes de mutation et sur les parcours résidentiels des locataires des logements sociaux.

2 - Détecteurs de fumée (art. 71 de la loi MACRON)

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 a rendu l’installation des DAAF obligatoires dans tous les logements dès le 8 mars 2015 (articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l’habitation).

La loi MACRON a octroyé un délai supplémentaire aux propriétaires ayant signé un contrat d'achat de détecteurs de fumée au plus tard au 8 mars 2015. En effet, ces propriétaires sont ainsi réputés satisfaire à leur obligation (article L. 129-8 du code de la construction et de l'habitation) à la condition que le détecteur de fumée soit installé avant  le 1er janvier 2016.

> Pour en savoir plus sur les détecteurs de fumée, consultez la fiche pratique J 269 'INC "Les détecteurs de fumée en 10 questions".

3 - Changement d'affectation des locaux d'habitation (art. 81 de la loi MACRON)

Depuis 2014, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)  permet au conseil municipal de délibérer sur un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

La loi MACRON prévoit désormais qu'une délibération du conseil municipal peut définir un régime de déclaration préalable permettant d'affecter temporairement à l'habitation des locaux destinés à un usage autre que l'habitation, pour une durée n'excédant pas quinze ans. Jusqu'à l'expiration de ce délai, les locaux peuvent retrouver leur usage antérieur. En cas de location d'un local temporairement affecté à l'habitation, le contrat doit mentionner le caractère temporaire de cette affectation (art. L. 631-7-1, B du CCH)/a>.

Pour rappel, constituent des locaux destinés à l'habitation "toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 " (article L. 631-7 du CCH).

4 - Dispositions relatives à la location (art. 82 de la loi MACRON)

Etat des lieux d'entrée
Un état des lieux dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Colocation, mariage et PACS
Pour rappel, la loi ALUR a défini la colocation comme " la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur "(art. 8-1 de la loi 89).

La loi MACRON précise que les locations consenties exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) au moment de la conclusion initiale du contrat sont exclues de cette définition. Les dispositions spécidiques à la colocation ne sont pas applicables aux baux signés par des époux ou des partenaires liés par le PACS.

Par ailleurs, la loi MACRON vient clarifier les modalités d'extinction de la caution. En effet, tant la solidarité d'un des colocataires que celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, toutes deux s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

De plus, la loi précise que l'acte de cautionnement des obligations des colocataires doit identifier nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité (anciennement "le congé") met fin à l'engagement de la caution.

Mise en copropriété d'un immeuble en zone tendue
Concernant la mise en copropriété d'un immeuble situé en zone tendue (art. 17, I), la loi ALUR était venue renforcer la protection des locataires en permettant dans un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus, la prorogation des baux en cours de trois ans en plus de leur durée contractuelle ou légale antérieure.

La loi MACRON apporte des précisions. Si un immeuble se retrouve dans ce cas de figure, soit les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété seront prorogés de plein droit d'une durée de trois ans, soit les autres baux en cours seront prorogés d'une durée permettant au locataire d'occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété (art. 11-2 de la loi 89).

Date d'acquisition d'un logement occupé et congé du bailleur
Le congé donné par le bailleur suite à l'acquisition d'un logement occupé est, depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, mieux encadré.

La loi MACRON distingue désormais deux nouveaux cas de figure. Soit le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, dans ce cas le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours. Soit le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Enfin, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Locataire ayant à sa charge une personne âgée et à faibles ressources (location vide et meublée)
Désormais, la loi MACRON permet au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement (vide ou meublé) et ayant de faibles ressources (inférieures aux plafonds en vigueurs pour l'attribution des logements locatifs conventionnés) d'être protégé. Le bailleur ne peut donc s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé au locataire sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques. Attention, l'ensemble des ressources du foyer est pris en compte (celles du locataire ainsi que celles de la personne âgée à sa charge).

5 - Régime transitoire de la loi ALUR (art. 82 de la loi MACRON)

Les contrats de location (vides ou meublés) en cours depuis le 27 mars 2014 sont toujours soumis à la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de la formation du contrat. Mais la loi ALUR a prévu des exceptions à ce principe (art. 14) permettant à certaines dispositions de s'appliquer immédiatement telles que les obligations du locataire, la révision du loyer ou encore les charges...

La loi MACRON ajoute des dispositions à cette liste d'exceptions : 

• le dépôt de garantie (art. 22 de la loi 89),
• la procédure de résiliation du bail pour impayé (art. 24 de la loi 89),
• les délais de prescription (art. 7-1 de la loi 89),
• les travaux ouvrant droit à indemnisation (art. 1724 du code civil),
• la co-titularité du bail pour les partenaires de PACS (art. 1751 et 1751-1 du code civil),
• la mise en copropriété en zone d'encadrement (art. 11-2 de la loi 89),
• les congés (art. 15 et 25-8 de la loi 89).  

- Pour les logements vides, les dispositions relatives aux mentions obligatoires (art. 3 de la loi 89) et à l'encadrement des loyers (art. 17 et 17-2) ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et à ceux faisant l'objet d'un renouvellement.

- Pour les logements meublés, les dispositions relatives aux mentions obligatoires (art. 3) ainsi qu'au dépôt de garantie (art. 22, alinéa 1 et 25-6) et à l'encadrement des loyers (art. 25-9, I) ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et à ceux faisant l'objet d'un renouvellement.

6 - Les locations meublées (art. 82 de la loi MACRON)

Application de l'article 3 de la loi 89 (mentions obligatoires)

La loi MACRON rend applicables aux logements meublés les dispositions de l'article 3 de la loi 89 relatives aux mentions obligatoires. Un contrat de location meublée doit donc contenir les mentions obligatoires, la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, les documents de copropriété éventuels, les dispositifs de régularisation du bail (bail verbal, absence d'information sur la surface habitable, loyers de référence, dernier loyer appliqué au précédent locataire).

Notification du congé
La notification du congé des meublés (art. 25-8 de la loi 89) est alignée sur celle des locations vides (art. 15 de la loi 89). Désormais, la remise du congé par le locataire ou par le bailleur en main propre contre récépissé ou émargement est possible. Le délai de préavis court donc à compter de cette remise en main propre.

Hausse du loyer et ajustement
La loi MACRON vient préciser que la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs (art. 25-9 de la loi 89).

Pour en savoir plus, consultez :

- l'échéancier de mise en application de la loi,

- Loi MACRON : les principales dispositions en immobilier (1/2),

- Le tableau INC présentant les mesures de la MACRON en immobilier (location) - 2/2

Laurine CARACCHIOLI
Juriste à l'Institut national de la consommation