Le risque d'un impayé de loyers est réel, surtout pour les propriétaires qui ont fait un investissement locatif et qui remboursent le prêt immobilier avec les loyers perçus. C'est pourquoi les assureurs proposent un produit d'assurance destiné à rembourser les échéances de loyers non réglés, mais aussi les dégradations immobilières qui pourraient en découler.

 

L'Institut national de la consommation vous présente cette garantie et son articulation avec les dispositifs publics.

 

1 - Les différentes solutions pour se prémunir contre les loyers impayés

2 - La souscription du contrat

3 - Les garanties du contrat loyers impayés

4 - La mise en oeuvre du contrat

5 - La procédure à suivre en cas de défaut de paiement du loyer

6 - En cas de litige

 

 

1 - Les différentes solutions pour se prémunir contre les loyers impayés

 

Les dispositifs publics

Avant janvier 2016, plusieurs dispositifs de garantie des loyers impayés se sont succédés, sans beaucoup de succès.

 

Il existait la garantie des risques locatifs (GRL), mise en place afin de faciliter l’accession à la location des personnes en situation précaire.

 

Cette assurance mutualiste permettait au bailleur de souscrire un contrat auprès d’une compagnie d’assurance pour se prémunir contre certains risques de la location (impayés de loyers, dégradation). L’assureur devait avoir signé une convention avec l’APAGL (Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives) et proposer des garanties minimales.

 

Ce dispositif n’ayant pas eu l’effet voulu, il a été abandonné.

 

Ensuite, la garantie universelle des loyers (GUL), prévue par la loi Hamon du 24 mars 2014, a finalement été abandonnée sans avoir jamais été appliquée. En effet, le gouvernement souhaitait se recentrer sur les locataires jeunes salariés et les ménages précaires.

 

C’est ainsi qu’a été mis en place un mécanisme de caution solidaire contre le risque de loyers impayés : le dispositif  "Visale" (VISA pour le Logement et l’Emploi), opérationnel depuis janvier 2016.

 

C’est un dispositif gratuit de cautionnement, géré et financé par Action Logement (acteur du logement social), pendant les trois premières années du bail.

 

Toutes les informations concernant les conditions d’éligibilité (salariés du secteur privé, de plus de trente ans, titulaires d’un contrat précaire, jeunes salariés de moins de trente ans en CDI confirmé, etc.) sont disponibles sur le site du dispositif.

 

 

La caution solidaire

A la signature du bail, le bailleur réclame en général une caution solidaire qui prendrait le relais en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Souvent, cette caution suffit à garantir le paiement des loyers, à condition qu’elle soit elle-même solvable.

 

Cependant, dans les faits, en raison de la complexité de la formalité exigée lors d’un tel acte, la caution peut être facilement contestée. C’est pourquoi, il peut être plus prudent pour le bailleur de souscrire une assurance « garantie des loyers impayés ».

 

 

Assurance Garantie des loyers impayés (GLI)

Cette assurance est proposée par les sociétés d’assurance afin de garantir le paiement des loyers lorsque certains évènements surviennent. Différentes garanties optionnelles peuvent être rajoutées telles que l’indemnisation du bailleur en cas de dégradations ou de vacance du logement.

 

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il est interdit de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).

 

2 - La souscription du contrat 

Il existe deux manières de souscrire un contrat d’assurance GLI :

 

• la souscription d’un contrat individuel : le bailleur démarche un assureur seul et souscrit lui-même. C’est généralement le cas lorsque le bailleur gère son logement directement,
• la souscription d’un contrat collectif : c’est souvent le cas lorsque le bailleur délègue la gestion de son logement (relations avec le locataire, mise en location, récupération des loyers, paiement des charges, etc.) à un mandataire. La société de gérance peut proposer au propriétaire d’adhérer à un contrat d’assurance groupe, négocié par elle auprès d’un assureur, à des tarifs plus avantageux. L’inconvénient de ce type de contrat est que le propriétaire n’a pas la main sur le contrat et qu’il sera le premier impacté en cas de résiliation du contrat, par exemple, sans aucune possibilité de recours. En outre, c’est le mandataire qui va gérer la constitution du dossier du locataire, la gestion des sinistres et, en cas d’erreurs de gestion de sa part, c’est le propriétaire qui devra en subir les conséquences.

Faut-il souscrire un tel contrat ?

Avant de souscrire une assurance GLI, il convient de s’intéresser à différents éléments, qui seront repris ci-dessous, et notamment la sélection des locataires, les risques garantis, le montant des indemnités et la durée de la garantie.

 

Une telle assurance coûte entre 2 et 5 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options choisies.

 

 Les cotisations d’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers.

 

3 - Les garanties du contrat loyers impayés

La garantie "de base" est la garantie des loyers impayés. Les assureurs proposent, en complément, certaines garanties facultatives (inclues ou en option).

 

 

La garantie des loyers impayés

Elle permet de garantir à l’assuré propriétaire le remboursement de toute somme qui est lui due résultant du défaut de paiement du loyer par le locataire.

 

Cette somme comprend : le loyer, les charges et les taxes. Peuvent venir s’ajouter d’autres montants, en fonction des contrats d’assurance (exemples : les honoraires d’avocats, d’huissiers et les frais de procédure d’expulsion, les frais de recouvrement, etc.).

 

 

L’assurance des détériorations immobilières

Cette garantie vise à indemniser le propriétaire bailleur pour la remise en état des locaux lorsqu’ils ont subi des dégradations, des destructions ou des altérations causées par le locataire.

 

Sont généralement exclus les dommages résultant de la transformation des locaux (exemple : pose d’une cloison), de l’usure normale ou du simple nettoyage.

 

La preuve des dégradations devra être rapportée par la fourniture de l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, afin de comparer l’état du logement avant l’entrée du locataire et l’état du logement après sa sortie.

 

 

Garantie de recours et de protection juridique

La garantie recours permet au propriétaire de poursuivre toute action amiable ou judiciaire pour recouvrir les loyers impayés. Elle se présente sous la forme d’une prise en charge :

 

• des frais de contentieux occasionnés par l’action en recouvrement des sommes dues (frais et honoraires d’huissier et d’avocat),
• des frais de procédure, d’expulsion engagés.

Elle peut également inclure un contrat de protection juridique lorsque le propriétaire est confronté à un litige avec son locataire à propos du bail objet de la garantie (restitution du dépôt de garantie, réparations locatives, etc.). L’assureur pourra assister le bailleur dans ses démarches amiables, et en cas de nécessité de recourir à un avocat, les frais seront pris en charge par l’assureur.

 

 

La garantie vacance locative ou carence locative

Celle-ci n’est pas prévue par tous les contrats et est souvent en option, moyennant une surprime.

 

Elle couvre le remboursement des loyers, charges et taxes résultant de la non-relocation des locaux après le départ du locataire.

 

Selon les contrats, la garantie ne prend effet qu’en cas de décès du locataire ou du départ prématuré de celui-ci.

 

En outre, la garantie est limitée dans le temps (par exemple : prise en charge des loyers pendant quatre mois).

 

Elle peut aussi exclure la période nécessaire à la remise en état des locaux après le départ du locataire.

 

Lisez bien votre contrat pour connaître l’étendue des garanties, les franchises et exclusions applicables.

 

Comme pour tout contrat d'assurance, à la souscription, l'assureur (ou la société de gérance le cas échéant) doit vous remettre les documents contractuels à savoir :   les conditions générales du contrat lorsque vous souscrivez un contrat individuel, la notice d'information du contrat lorsque vous souscrivez un contrat collectif. A défaut de remise de ces documents, ne tardez pas à les réclamer.   Si vous n'avez jamais été en possession de ces documents, et que, lors d'un sinistre, votre assureur vous oppose une clause du contrat, elle ne vous sera pas opposable.   Fiche pratique de l'INC sur le contrat d'assurance.

 

 

4 - La mise en œuvre du contrat

 

Les dossiers des locataires

Une fois la garantie loyers impayés définie, les contrats d’assurance énoncent les conditions que le dossier du locataire devra remplir. 

 

 

• Si votre bien est directement géré par vous : faites attention à ce que toutes les conditions exigées par l'assureur soient réunies avant de signer le bail. Si une condition venait à ne pas être remplie, l’assureur serait en droit de refuser sa garantie, même s’il avait donné son agrément pour le locataire choisi (facultatif selon les contrats).
• Si votre bien est géré par une agence : demandez à vérifier les dossiers des candidats, à la lumière du contrat d’assurance souscrit.

Il faut distinguer deux périodes :

 

• L’assurance est souscrite en cours de bail : il faut prouver que les locataires n’ont pas fait l’objet d’un défaut de paiement dans les six ou douze mois (selon les contrats) précédant la souscription du contrat d’assurance et fournir un dossier de location constitué à la signature du bail (copie du dernier bulletin de salaire, dernier avis d’imposition, pièce d’identité).
• L’assurance est souscrite au début du bail : l’assureur va exiger divers éléments (ces informations sont données à titre informatif, chaque assureur étant libre de réclamer les éléments qu’il souhaite et de décider ou pas d’agréer le locataire avant toute signature du bail) :
  
  • un seuil de ressources (exemple : le loyer doit être inférieur ou égal à 33 % du revenu net global). Une caution solidaire pourra être demandée si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Celle-ci devra fournir les mêmes éléments que le locataire,
  • un dépôt de garantie (exemple : une fois le montant du loyer mensuel),
  • un bail contenant : une clause de solidarité pour les co-locataires, une clause résolutoire pour non paiement d’un terme ou défaut de présentation de l’attestation d’assurance.

A l’étude de certains contrats, il apparaît que certains assureurs réclament une caution solidaire, en contradiction avec l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui interdit de cumuler la garantie loyers impayés avec une caution solidaire (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). Pensez à bien vérifier votre contrat et à interroger l’assureur sur ce point.

 

Dans son rapport pour l’année 2014-2015, le médiateur de la Fédération Française des Sociétés d’Assurance (devenue la Fédération Française de l’Assurance) alertait sur le fait que «systématiquement l’assuré propriétaire bailleur n’est informé qu’après le sinistre que le risque pour lequel il a souscrit un contrat ne répondait pas aux exigences de ce dernier. Dans ce domaine, c’est donc à l’assuré qu’il incombe selon ces contrats de vérifier les conditions de solvabilité du locataire, au regard des critères propres à l’assureur. Outre que cette exigence est difficile à remplir pour un particulier, ce dernier n’a généralement aucune connaissance de ces critères lorsqu’il accorde un mandat de gestion à son agent immobilier».

 

 

5 - La procédure à suivre en cas de défaut de paiement du loyer

La procédure en cas de sinistre (défaut de paiement du locataire) est décrite dans le contrat d’assurance et comporte des étapes que vous devez scrupuleusement respecter afin de voir la garantie jouer.

 

Lisez bien votre contrat d’assurance dès qu’un impayé survient.

 

Généralement, il convient de mettre en demeure le locataire de régler les loyers, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’issue de trente jours de retard de paiement.

 

Sans réponse, certains contrats exigent un commandement de payer délivré par un huissier de justice (dont les frais et honoraires pourront être pris en charge par votre contrat si la garantie "recours" ou "protection juridique" est incluse).

 

Une fois ces formalités effectuées et sans réponse de votre locataire, vous pouvez déclarer le sinistre à votre assurance. Le paiement n’intervient généralement pas avant deux ou trois mois suivant le défaut de paiement, mais il sera rétroactif (les premières échéances de loyers seront indemnisées).

 

Enfin, en fonction des contrats, l'assureur pourra garantir entre six mois et vingt-quatre mois de loyers impayés.

 

6 - En cas de litige

En cas de désaccord persistant ou si vous contestez l’application de vos garanties, vous devez, au préalable, contacter le service réclamation de votre assureur, dont les coordonnées sont indiquées à la fin de votre contrat.

 

La notice d’information ou le projet de contrat qui vous sont remis avant la conclusion du contrat doivent contenir les cordonnées des services réclamations ainsi que celles du médiateur de la consommation compétent (article L. 112-2 code des assurances).

 

Si, à réception de la réponse du service compétent, vous n’êtes toujours pas satisfait, vous pouvez saisir le Médiateur de l’assurance directement sur son site Internet ou par lettre, recommandée avec accusé de réception de préférence (voir la lettre-type de l'INC) :

 

Médiateur de l'assurance (compagnies d'assurance et mutuelles)

La Médiation de l'Assurance

TSA 50110

75441 PARIS Cedex 09

https://www.mediation-assurance.org/

 

Il est rappelé sur le site de la médiation qu' "Avant toute démarche auprès du Médiateur vous devez :

 

1 - Respecter la procédure de réclamation prévue par votre contrat.

2 -  Vérifier que votre assureur ou intermédiaire est adhérent à la Médiation de l'Assurance.

3 - Constituer un dossier complet à destination du Médiateur.

 

Vous pouvez saisir le Médiateur directement ou en faisant appel à un avocat. Vous pouvez vous faire représenter ou assister par un tiers de votre choix à tous les stades du processus de médiation. De même, vous avez la possibilité de solliciter l'avis d'un expert. Ces frais d'assistance sont à votre charge".

 

Vous pouvez également vous faire assister par une association nationale de consommateurs agréée.

 

Fanny JOFFROIS

Juriste à l'Institut national de la consommation