Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis.

Sont également soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble, sont protégés par le plan de sauvegarde et de mise en valeur. Pendant la phase de mise à l'étude du plan de sauvegarde et de mise en valeur, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties intérieures du bâti.

L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site patrimonial remarquable.

Un débat a lieu au sein de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale et des conseils municipaux ou du conseil municipal sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables, au plus tard deux mois avant l'examen du projet de plan local d'urbanisme.

Ce principe est fixé par l'article L. 153-12 du code de l'urbanisme.

Les modifications :

Le nouveau texte vient ajouter une disposition sur ce sujet.

Lorsque le plan local d'urbanisme est élaboré par un établissement public de coopération intercommunale, le débat au sein des conseils municipaux des communes membres est réputé tenu s'il n'a pas eu lieu au plus tard deux mois avant l'examen du projet de plan local d'urbanisme.

3.3 - Les objectifs de l'action des collectivités publiques

La loi Elan vient préciser que la "lutte contre l'étalement urbain" constitue un des objectifs de l'action des collectivités publiques. Ce principe est précisé par l'article L. 101-2 du code de l'urbanisme.

De plus, les orientations d'aménagement et de programmation des Plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent désormais "favoriser la densification" (article L. 151-7 du code de l'urbanisme).

3.4 - La redéfinition du contenu des cartes communales

La loi Elan vient encadrer les dispositions des cartes communales.

Ainsi, la carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l'exception :

1. De l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ainsi que de l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment existant ;
    
2. Des constructions et installations nécessaires :

• à des équipements collectifs ;
• à l'exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production ;
• à la mise en valeur des ressources naturelles ;
• au stockage et à l'entretien du matériel des coopératives d'utilisation de matériel agricole.

La deuxième catégorie des constructions et installations ne peut être autorisée que lorsqu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels ou des paysages.

Ces nouvelles dispositions sont insérées au sein de l'article L. 161-4 du code de l'urbanisme.

3.5 - Les règles relatives à l'extension de l'urbanisation en continuité des zones urbanisées

En principe, l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Cette règle est fixée par l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme.

L'article 12 sexies du texte de la CMP (ou article L. 121-10 du code de l'urbanisme) vient modifier les cas de dérogations à ce principe.

Ainsi, outre celles destinées aux activités agricoles ou forestières, pourront également être autorisées les constructions ou installations nécessaires aux cultures marines.

Le texte précise également que l'accord de l'autorité administrative est refusé si ces constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages.

Enfin, le changement de destination de ces constructions ou installations est interdit.

3.6 - Les dérogations à la loi littoral lors de la construction d'ouvrages nécessaires à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables

Le nouvel article L. 121-5-1 du code de l'urbanisme prévoit une nouvelle dérogation aux règles relatives à l'aménagement et à la protection du littoral.

Dans les zones non interconnectées au réseau électrique métropolitain continental dont la largeur est inférieure à dix kilomètres au maximum, les ouvrages nécessaires à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables peuvent être autorisés, après accord du représentant de l'Etat dans la région.

L'autorisation d'urbanisme peut déroger aux par dérogation aux règles relatives à l'aménagement et à la protection du littoral prévues par le code de l'urbanisme. Elle est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

3.7 - La préservation des espaces remarquables ou caractéristiques et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques

La préservation des espaces remarquables ou caractéristiques et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques est un objectif du code de l'urbanisme.

Des aménagements légers peuvent être implantés dans ces espaces et milieux lorsqu'ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public.

Le nouvel article L. 121-24 du code de l'urbanisme précise que la liste limitative et les caractéristiques des aménagements légers seront définies par décret en Conseil d'Etat.

De plus, il est expressément prévu que ces aménagements légers ne devront pas porter atteinte au caractère remarquable du site.

3.8 - La révision de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme

Le pré-projet de loi avait pour ambition de simplifier les relations d'opposabilité et de compatibilité entre documents d'urbanisme, dans le cadre de la hiérarchie des normes.

Il était prévu que le Gouvernement sera autorisé à prendre par voie d'ordonnance toute mesure législative propre à la simplification des dispositions relatives aux obligations de compatibilité et de prise en compte des documents d’urbanisme. Pour cela, le texte prévoyait de :

1° - réduire la liste des documents opposables aux schémas de cohérence territoriale (SCOT), aux plans locaux d’urbanisme (PLU) et aux documents d’urbanisme en tenant lieu, ainsi qu’aux cartes communales,

2° - prévoir les conditions et modalités de cette opposabilité, notamment en supprimant le lien de prise en compte au profit de la seule compatibilité,

3° - prévoir les modifications des dispositions du code de l'urbanisme relatives au contenu du schéma de cohérence territoriale rendues nécessaires par les évolutions,

4° - prévoir les mesures de coordination rendues nécessaires par les deux premières mesures.

L'ordonnance pourra également contenir des dispositions prévoyant que seuls le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) du plan local d'urbanisme (PLU) ainsi que les orientations d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme (PLU) qui concernent l'ensemble du territoire couvert par ledit plan doivent être compatibles avec le document d'orientation et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale (SCoT).

3.9 - Des modifications prévues pour le Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d'ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure de nature législative propre à adapter à compter du 1er avril 2021, l'objet, le périmètre et le contenu du schéma de cohérence territoriale (SCoT).

Ces mesures auront pour effet de tirer les conséquences :

• de la création du schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires,
• et du transfert de la compétence en matière de plan local d'urbanisme aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre.

3.10 - Le refus de permis de construire dans un lotissement

Le texte réécrit l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme sans en modifier le fond.

Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable

Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager

Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.

Les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.

L'annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale pour un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle au maintien de l'application des règles au vu desquelles le permis d'aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise.

3.11 - La protection des abords des monuments historiques

Le principe :

Les immeubles ou ensembles d'immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative

Ces éléments sont fixés par l'article L. 621-30 du code du patrimoine.

Les modifications :

L'article L. 621-31 du code du patrimoine est modifié comme suit :

• Le périmètre délimité des abords est créé par décision de l'autorité administrative. Il s'agissait auparavant uniquement d'une proposition de l'architecte des Bâtiments de France. Désormais, l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme, de document en tenant lieu ou de carte communale pourra également émettre une proposition.
   
• Lorsque la proposition émane de l'architecte des Bâtiments de France, elle sera soumise à l'accord de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme, de document en tenant lieu ou de carte communale. Lorsque la proposition émane de ladite autorité, elle sera soumise à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France.

3.12 - La simplification des recours des collectivités contre les avis des Architectes des Bâtiments de France

Le principe :

En cas de désaccord avec l'architecte des Bâtiments de France, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation transmet le dossier accompagné de son projet de décision à l'autorité administrative, qui statue après avis de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture. En cas de silence, l'autorité administrative est réputée avoir rejeté ce projet de décision. Ce principe est fixé par l'article L. 632-2 du code du patrimoine.

Les modifications :

Désormais, le silence du préfet, en cas de recours formé par l’autorité compétente contre un avis de l’ABF, vaudra approbation du recours.

De plus, la décision explicite de l'autorité administrative est mise à la disposition du public. En cas de décision tacite, l'autorisation délivrée par l'autorité compétente en fait mention.

Enfin, un recours peut être exercé par le demandeur à l'occasion du refus d'autorisation de travaux. Il est alors adressé à l'autorité administrative, qui statue. Le nouveau texte vient préciser que dans le cadre de ce recours, le demandeur peut faire appel à un médiateur désigné par le président de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture parmi les membres de cette commission titulaires d'un mandat électif. Dans ce cas, l'autorité administrative statue après avis de ce médiateur.

Ces nouvelles dispositions s'appliqueront aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables concernées et déposées à compter du lendemain de la publication de la présente loi.

3.13 - Le dépôt par le même bénéficiaire d'une deuxième demande d'autorisation visant le même terrain

Désormais, la délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fera pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessitera pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emportera pas retrait implicite de cette dernière.

Ce principe est fixé par l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme.

3.14 - L'information sur les sursis à statuer dans les certificats d'urbanisme

Les certificats d'urbanisme devront mentionner expressément si un sursis à statuer peut être opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le document précisera alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues par le code de l'urbanisme permettraient d'opposer le sursis à statuer.

Cet élément est fixé par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme.

3.15 -  Le respect d'un ordre chronologique entre décision d'urbanisme et décision environnementale

Lorsque le projet est soumis à autorisation environnementale ou à déclaration, le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre :

1° Avant la délivrance de l'autorisation environnementale ;

2° Avant la décision d'acceptation, pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à déclaration.

Cette nouvelle règle est fixée par l'article L. 425-14 du code de l'urbanisme.

3.16 - La dématérialisation de la réception et de l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme

Le texte de la CMP est plus précise que le projet de loi sur ce sujet.

Les communes dont le nombre total d'habitants est supérieur à 3 500 disposeront d'une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d'instruire sous forme dématérialisée les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022. Cette téléprocédure pourra être mutualisée au travers du service en charge de l'instruction des actes d'urbanisme. Un arrêté pris par le ministre chargé de l'urbanisme définira les modalités de mise en œuvre de cette téléprocédure.

3.17 - L'instruction par des prestataires privés des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et des déclarations préalables

Le principe

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est :

a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale ;

b) Le préfet ou le maire au nom de l'Etat dans les autres communes.

c) Lorsqu'une commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer cette compétence qui est alors exercée par le président de l'établissement public au nom de l'établissement.

Pour l'instruction des dossiers d'autorisations ou de déclarations , le maire ou, s'il est compétent, le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut déléguer sa signature aux agents chargés de l'instruction des demandes.

La modification

L'instruction des demandes pourra désormais être réalisée par un prestataire privé.

Selon le nouvel article L. 423-1 du code de l'urbanisme, l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale pourra confier l'instruction des demandes à un ou plusieurs prestataires privés, dans la mesure où l'autorité de délivrance conserve la compétence de signature des actes d'instruction.

Ces prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions. Ils agiront sous la responsabilité de l'autorité administrative, et celle-ci gardera l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires. Les missions confiéesne devront entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires.

Les modalités d'application seront précisées par un décret en Conseil d'Etat.