Pour déterminer les délais d'extinction des actions, il convient de différencier :

• les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat,
• les actions en contestation des décisions des assemblées générales.

La loi Elan du 23 novembre 2018 est venue modifier l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 applicable en la matière.

1 - LES ACTIONS PERSONNELLES RELATIVES A LA COPROPRIETE ENTRE COPROPRIETAIRES OU ENTRE UN COPROPRIETAIRE ET LE SYNDICAT

Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Il s'agit, par exemple, d'une action judiciaire d'un copropriétaire pour contester la répartition des charges de copropriété.

Ainsi, les actions en justice se prescrivent par un délai de cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Avant la loi Elan, le délai était de dix ans.

2 - LES ACTIONS EN CONTESTATION DES DECISIONS DES ASSEMBLEES GENERALES

Les délais pour exercer une action en contestation des décisions

Ces actions doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Les conséquences sur les travaux

Sauf urgence, l'exécution par le syndic de certains travaux décidés par l'assemblée générale est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois. Il s'agit des travaux votés en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité absolue, double majorité et unanimité).

Les conséquences sur la répartition des charges

S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition.

3 - LE MEMO

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation