POUR DEBUTER, QUELQUES RAPPELS :

1 - Le détail des types de parties communes dans le réglement de copropriété

Le règlement conventionnel de copropriété devra énumèrer, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Texte : article 8 de la loi de 1965

2 - L'introduction d'une précision sur la propriété des parties communes générales et spéciales

L'ordonnance de 2019 introduit dans la loi la définition (admise communément) des parties communes générales et spéciales.

Les parties communes générales sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires.

Les parties communes spéciales sont l'objet d'une propriété indivise entre certains d'entre eux seulement.

Texte : article 4 de la loi du 10 juillet 1965

3 - Une légère modification de la définition des parties communes spéciales

Auparavant, les parties communes spéciales étaient celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires.

A compter de 2020, les parties communes spéciales seront celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires.

Texte : article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965

4 - Des précisions sur la part de charges liée au droit de jouissance privative

Le principe est le suivant : les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

L'ordonnance vient ajouter une disposition qui peut limiter l'insécurité juridique : le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Texte : article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965

5 - L'interdiction de créer une servitude sur une partie commune au profit d'un lot

L'ordonnance introduit un nouvel article qui précise qu' "aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot".

Texte : article 6-1 A de la loi de 1965

6 - La vente de parties communes

Le principe reste le même : les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic.

La modification porte sur les sommes retenues sur la part du prix revenant à chaque copropriétaire. Actuellement, cela se réalisait nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. Désormais, seront déduites les sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. L'objectif est de donner la priorité à l'équilibre financier de la copropriété.

Texte : article 16-1 de la loi de 1965

7 - Les dates d'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions

> Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

> Article INC "Copropriété : définitions d'un lot, des parties privatives et des parties communes"

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation