1er juin 2020 : des modifications touchant les assemblées générales de copropriété
Conseil syndical, assemblée générale, encadrement du syndic, charges... Les règles encadrant la copropriété ont été modifiées en octobre 2019.
En effet, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a modifié le régime des copropriétés au sens large. Les modifications s'appliqueront majoritairement à compter du 1er juin 2020, soit près de 55 ans après la publication de la loi sur la copropriété de 1965.
L'Institut national de la consommation vous présente les mesures issues de ce texte concernant les assemblées générales de copropriété.
1 - La convocation et la tenue d'une assemblée générale sur demande d'un copropriétaire
L'ordonnance précise clairement que tout copropriétaire pourra solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.
Texte : article 17-1 AA de la loi de 1965
Consultez la lettre type de l'INC "Vous demandez que des questions complémentaires soient ajoutées à l’ordre du jour d’une assemblée générale".
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PETIT RAPPEL : LES DIFFERENTES MAJORITES APPLICABLES AUX ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETE
LA MAJORITÉ SIMPLE (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité des présents et des représentés. Ceux qui s'abstiennent ne comptent pas. |
2 - Des précisions sur la majorité simple
En principe, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Il s'agit de la majorité simple de l'article 24.
L'ordonnance vient préciser que sont également pris en considération les copropriétaires ayant voté par correspondance.
Consultez le document de l'INC "Copropriété : comment voter à une assemblée générale de copropriétaires sans être présent physiquement ?".
3 - La modification de la majorité applicable à la prise de certaines dispositions
- La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène sera désormais prise à la majorité de l'article 24 ou majorité simple.
- L'ordonnance élargit les contours du vote des délégations de pouvoir.
Actuellement, toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à la majorité simple, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges sont prises à la majorité de l'article 25. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.
A partir de 2020, le texte prévoit que toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24 sera votée à la majorité de l'article 25. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixera le montant maximum des sommes allouées à ce titre.
- Introduite dans l'article 25 par la loi Elan, l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes est rétablie à l'article 24.
- Il est expressément prévu que les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles seront votées à la majorité de l'article 25. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. Auparavant, cette décision était prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions ou double majorité de l'article 26.
- La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires sera votée à la majorité de l'article 25.
- L'assemblée générale ne pourra, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. Ce principe est énoncé par l'article 26.
4 - L'extension de la possibilité d'un deuxième vote "de rattrapage"
Actuellement, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité de l'article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Cette possibilité était donc limitée aux votes de décisions prévues par l'article 25.
Désormais, cette possibilité semble s'ouvrir pour tous les votes.
De même, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la double majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.
5 - Le vote sur des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires sera appelée à se prononcer sur ce type de travaux, la question de la souscription d'un emprunt collectif destiné à financer ces travaux sera inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Texte : article 25-3 de la loi de 1965
6 - Des précisions sur le vote par correspondance
Depuis la loi Elan de 2018, les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire.
L'ordonnance vient modifier l'environnement du vote par correspondance.
Il est désormais prévu que le formulaire sera fixé par arrêté et non par décret.
De même, l'interprétation des votes a été modifiée.
A l'origine, les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention étaient considérés comme des votes défavorables. Etaient également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, avaient évolué de manière substantielle.
A partir du 1er juin 2020, il est précisé que si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement sera assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les autres éléments seront peut-être précisés dans l'arrêté.
Texte : article 17-1 A de la loi de 1965
Consultez le document "Copropriété : comment voter à une assemblée générale de copropriétaires sans être présent physiquement ?"
7 - Une précision sur les actions en contestation des décisions des assemblées générales
Le principe reste le même. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
L'ordonnance vient préciser qu'il s'agit de la notification du procès-verbal d'assemblée sans les annexes.
Texte : article 42 de la loi de 1965
> Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
> Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de la consommation
