Habiter en participant : tout savoir sur l'habitat participatif
Fiche pratique J 288
Participer à l’organisation de son habitat pour habiter autrement. Pour répondre à cet objectif, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue créer de nouvelles formes d’accès au logement.
L'habitat participatif est défini par les articles L. 200-1 du code de la construction et de l'habitation et par les articles R. 200-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
1 - La définition de l'habitat participatif
2 - La création de deux nouvelles sociétés en vue de la construction d'un immeuble
3 - Quelques dispositions communes aux deux sociétés
4 - Les coopératives d'habitants
5 - Les sociétés d'autopromotion
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1 - LA DEFINITION DE L'HABITAT PARTICIPATIF
La loi ALUR a souhaité développer de nouvelles formes d’accès au logement ; il s’agit de l'habitat participatif. Le but est vraisemblablement de changer le mode de vie et l’organisation des immeubles, de rendre actifs les habitants et de lutter contre la spéculation.
L'habitat participatif est défini, par cette loi, comme "une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.
En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l'amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l'habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d'espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants".
Elles pourront prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’attribution et d'autopromotion.
2 - LA CREATION DE DEUX NOUVELLES SOCIETES EN VUE DE LA CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE
Le code de la construction et de l’habitation, en son livre 2, présente les différentes formes du statut de constructeur. Outre la promotion immobilière, le cadre législatif de la construction de maison individuelle, le bail à construction, la vente d’immeubles à construire ou à rénover, cette partie présente également les dispositions relatives au statut des sociétés de construction.
Les sociétés de construction sont au nombre de quatre :
- les sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles,
- les sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises,
- les sociétés coopératives de construction,
- les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
Désormais, des sociétés d'habitat participatif pourront être créées en vue d'une opération de construction ou de gestion d'un ensemble immobilier, conformément aux articles L. 200-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Deux types de sociétés ont été prévus par la loi ALUR :
- la coopérative d’habitants,
- la société d’attribution et d'autopromotion.
Chaque société d'habitat participatif doit limiter son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d'un même ensemble immobilier.
| LES COOPERATIVES D'HABITANTS | LES SOCIETES D'ATTRIBUTION ET D'AUTOPROMOTION | |
| Objet | Fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective. | Attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et d’entretenir et animer les lieux de vie collective qui y seront attachés |
| Fonctionnement | Acquisition de parts sociales. | Attribution de la propriété ou de la jouissance d’un logement. |
| Vie dans la société | Possibilité de retrait ou d’exclusion de l’associé. | Possibilité de retrait ou d’exclusion de l’associé. |
| Documents encadrant la vie de l'immeuble | Un contrat coopératif. | Un état descriptif de division et un règlement. |
| Obligations des associés | Paiement de provisions pour gros travaux et participation aux charges entrainées par les services collectifs et équipements communs. | Paiement d’appels de fonds nécessités par la construction de l’immeuble et participation aux charges entrainées par les services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot. |
3 - QUELQUES DISPOSITIONS COMMUNES AUX DEUX SOCIETES
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L'adhésion de personnes morales
Si des personnes morales y adhèrent, elles ne doivent pas détenir plus de 30 % du capital social ou des droits de vote.
Les relations avec les tiers non associés
Les sociétés d'habitat participatif peuvent développer des activités et offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité séparée.
Le décret du 21 décembre 2015 est venu encadrer cette possibilité.
La procédure à suivre avant le début des travaux
Avant tout commencement de travaux de construction, l'assemblée générale de ces sociétés ayant pour objet la construction d'un immeuble doit :
- en approuver les conditions techniques et financières d'exécution,
- fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d'eux.
La justification d'une garantie
Chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d'une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
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Celui-ci résulte de l'exécution des ouvrages et de l'installation des éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions statutaires ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation. L'achèvement de l'immeuble est constaté par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. |
L'adoption d'une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble
L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective (gestion, entretien et amélioration).
Les documents à remettre aux locataires
Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signent cette charte, qui est annexée à leur contrat de bail.
Il est remis au futur locataire à qui est faite la proposition d'attribution d'un logement locatif social relevant d'une société d'habitat participatif la copie des statuts de la société ainsi que tout document que celle-ci a souhaité annexer à ces statuts et qui porte sur la participation des futurs habitants et sociétaires à la vie de la société d'habitat participatif.
Le refus ou le défaut d'attestation de transmission de ce document vaut refus par le futur locataire de la proposition d'attribution du logement. Les conditions particulières du bail signé ultérieurement par le locataire sont annexées aux documents susmentionnés.
4 - LES COOPERATIVES D'HABITANTS
Il est double :
- fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d'un logement à titre de résidence principale,
- contribuer au développement de leur vie collective.
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Cette dérogation ne peut excéder une durée de trois ans non reconductible. |
Pour cela, elles peuvent :
- acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire,
- construire ou acquérir des immeubles à usage principal d'habitation destinés à leurs associés,
- attribuer la jouissance de ces logements à leurs associés personnes physiques au moyen d'un contrat coopératif,
- gérer, entretenir et améliorer les immeubles à usage principal d'habitation destinés à leurs associés,
- entretenir et animer des lieux de vie collective,
- offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés.
Le prix des parts sociales
Le prix maximal de cession des parts sociales des sociétés coopératives est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, tient compte de l'indice de référence des loyers.
Toute cession de parts sociales intervenue en violation d'une telle clause est nulle.
La cession ou le remboursement des parts sociales
Les statuts prévoient que les parts sociales ne peuvent être cédées ou remboursées avant l'attribution en jouissance des logements.
Le retrait d'un associé
Un associé coopérateur peut se retirer de la société après autorisation de l'assemblée générale des associés.
Toutefois, si l'associé cédant ses parts ou se retirant présente un nouvel associé, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime.
L'assemblée générale n'est pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par l'associé cédant ses parts ou se retirant et peut accepter le retrait ou la cession en agréant une autre personne, sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié, le retrait ou la cession peut être autorisé par le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus.
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L'assemblée générale est convoquée par le représentant légal de la société dans le délai fixé par les statuts, sans que ce délai puisse excéder trois mois à partir de la première présentation de la lettre de demande de retrait. En l'absence de réunion de l'assemblée générale dans ce délai, l'accord de la société est réputé donné. |
L'exclusion d'un associé
Elle ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision.
La démission
L'associé démissionnaire, exclu ou qui cède ses parts sociales ne supporte pas la quote-part des pertes afférentes aux amortissements de l'ensemble immobilier.
La constitution de provisions
La société coopérative d'habitants constitue des provisions pour gros travaux d'entretien et de réparation, pour vacance des logements et pour impayés de la redevance.
Le décret du 21 décembre 2015 précise que le montant est fixé par l'assemblée générale des associés.
Elles sont constituées par une cotisation annuelle à la société.
La participation aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun
Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Un règlement est adopté par l'assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux et prévoit notamment les modalités de répartition de ces charges entre les associés. Ce règlement est annexé au contrat coopératif.
La conclusion d'un contrat coopératif
Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d'habitants et chaque associé coopérateur avant l'entrée en jouissance de ce dernier.
Ce contrat confère à l'associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment :
- la désignation et la description du logement dont l'associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs,
- les modalités d'utilisation des espaces communs,
- la date d'entrée en jouissance,
- l'absence de maintien de plein droit dans les lieux,
- une estimation du montant de la quote-part des charges que l'associé coopérateur doit acquitter pour la première année d'exécution du contrat,
- le montant de la redevance mise à la charge de l'associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision.
Le décompte de la redevance
Elle est constituée de deux parties :
- la valeur de la partie de la redevance correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction locative,
- la valeur de la partie de la redevance correspondant à l'acquisition de parts sociales, appelée fraction acquisitive.
Lorsque le contrat coopératif est signé avant l'entrée en jouissance, aucun versement ne peut être exigé au titre de la redevance dès lors que la jouissance n'est pas effective.
Le décès d'un associé
En cas de décès d'un associé coopérateur, ses héritiers ou légataires disposent d'un délai de deux ans pour signer un contrat coopératif.
La perte de la qualité d'associé coopérateur
La perte de la qualité d'associé coopérateur pour quelque cause que ce soit entraîne la cessation du contrat coopératif mentionné à l'article L. 201-8 et emporte de plein droit la perte du droit de jouissance.
La révision coopérative
La société coopérative d'habitants fait procéder périodiquement, sous le nom de révision coopérative, à l'examen de sa situation technique et financière et de sa gestion, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
La souscription de parts sociales en industrie
Des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti, sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. Le nombre d'heures constitutif de ces parts sociales en industrie est fixé en assemblée générale par vote unanime des coopérateurs.
5 - LES SOCIETES D'AUTOPROMOTION
Les sociétés d'attribution et d'autopromotion sont des sociétés à capital variable . Elles sont encadrées par les articles L. 202-1 du code de la construction et de l'habitation.
L'objet des sociétés d'attribution et d'autopromotion
Il s'agit :
- d'attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale,
- d'entretenir et animer les lieux de vie collective qui y sont attachés.
Pour cela, elles peuvent :
- acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire,
- acquérir ou construire des immeubles à usage d'habitation en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de résidence principale,
- gérer, entretenir et améliorer les immeubles leur appartenant ainsi que les lieux de vie collective qu'ils comportent,
- offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité séparée.
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Cette dérogation ne peut excéder, dans ce cas, une durée de six ans non reconductible. |
L'attribution des logements
Dès la constitution de la société, les statuts optent pour l'attribution des logements en jouissance ou en propriété.
La délimitation des lots par un état descriptif de division
Un état descriptif de division annexé aux statuts délimite les lots et diverses parties de l'immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. S'il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.
La rédaction d'un règlement
- En cas d'attribution en propriété, un règlement précise la destination des parties réservées à l'usage privatif des associés et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux.
Si l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble emporte l'application de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement est établi en conformité avec cette loi et est annexé aux statuts de la société.
- En cas d'attribution en jouissance, un règlement en jouissance délimite les diverses parties de l'immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il précise la destination des parties destinées à un usage privatif et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Ce règlement en jouissance est annexé aux statuts.
L'état descriptif de division, les règlements et les dispositions corrélatives des statuts sont adoptés avant tout commencement des travaux de construction.
Les appels de fonds
Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction de l'immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital.
Les sanctions de l'associé du fait du non-respect de ses obligations
L'associé qui ne répond pas aux appels de fonds ne peut prétendre :
- ni à entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation,
- ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l'attribution en propriété de ladite fraction.
Les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de payer restée sans effet, être mis en vente publique, sur autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité des 2/3 des droits sociaux et, sur deuxième convocation, à la majorité des 2/3 des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.
Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l'encontre desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.
La vente a lieu pour le compte et aux risques de l'associé défaillant, qui est tenu, vis-à-vis de la société, des appels de fonds mis en recouvrement antérieurement à la vente.
La mise à prix est fixée par l'assemblée générale et ce conformément au décret du 21 décembre 2015.
Les droits des associés dans le capital social
Ils doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble. Celles-ci sont déterminées en fonction de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation des biens.
La participation aux charges
- Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, en fonction de l'utilité relative que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
- Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et des espaces communs, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots.
Le règlement de copropriété et le règlement en jouissance fixent la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, ils indiquent les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Un associé peut demander au juge la révision, pour l'avenir, de la répartition des charges :
- si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart
- ou si la part correspondant à un autre lot est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme à ce principe.
Si l'action est reconnue fondée, le juge procède à la nouvelle répartition.
La gestion et l'entretien de l'immeuble
Pour les décisions concernant la gestion ou l'entretien de l'immeuble, les associés votent en disposant d'un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu'entraîne l'exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire.
Lorsque le règlement de copropriété ou en jouissance met à la charge de certains associés seulement des dépenses, seuls ces derniers prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote en disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L'adoption d'une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble
L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, et notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective.
Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signent cette charte, qui est annexée à leur contrat de bail.
Le décompte des voix des associés
Chaque associé dispose d'un nombre de voix qui est ainsi déterminé dans les statuts :
- soit chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu'il détient dans le capital social,
- soit chaque associé dispose d'une voix.
Le cautionnement de la société
La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés :
- par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social,
- et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et, s'il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler.
Le retrait d'un associé
- Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en jouissance : un associé peut se retirer d'une société d'attribution et d'autopromotion après autorisation de l'assemblée générale des associés.
Toutefois, si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale n'est pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter sa démission en agréant une autre personne, sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié de la démission, celle-ci peut être autorisée par le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus.
Le retrait d'un associé n'entraîne pas l'annulation de ses parts ou actions.
- Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en propriété : un associé peut se retirer de la société dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble et sa conformité aux énonciations de l'état descriptif et a adopté les comptes définitifs de l'opération de construction.
A défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé peut demander au juge de procéder à ces éléments.
Tout associé est réputé avoir fait élection de domicile en l'immeuble social, à moins qu'il n'ait notifié à la société une autre élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble.
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L'assemblée générale est convoquée par le représentant légal de la société dans le délai fixé par les statuts, sans que ce délai puisse excéder trois mois à partir de la première présentation de la lettre de demande de retrait. En l'absence de réunion de l'assemblée générale dans ce délai, l'accord de la société est réputé donné. |
L'exclusion d'un associé
L'exclusion d'un associé ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision. Le jugement est exécutoire par provision.
La dissolution de la société
La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci prévoient des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des 2/3 des associés et des 2/3 des voix.
L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer la société pendant la période de liquidation et de procéder au partage.
Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction.
Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés de leurs obligations. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière.
Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l'approuver ou à le contester en la forme authentique.
Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal compétent. Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.
La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur.
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Quelques illustrations d'habitat participatif :
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Virginie POTIRON,
Juriste à l'Institut National de la Consommation
