Contrats de syndic : des modifications dès le 1er juin 2020 !
Le contrat de syndic est le document fixant les obligations et la rémunération du professionnel vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Un contrat-type de syndic a été défini en 2015. Les syndics doivent respecter l'organisation du document lorsqu'ils proposent un contrat au conseil syndical.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 est venue modifier les règles encadrant ce contrat.
L'Institut national de la consommation fait le point sur ces modifications à venir. Un décryptage de l’ensemble du texte sera mis très prochainement en ligne.
Un contrat pour une durée déterminée votée expressément en assemblée générale
Tout d'abord, le texte renumérote les articles, mais ne change pas le principe : le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale.
Cette disposition est désormais prévue par l'article 18 de la loi de 1965 et non plus l'article 18-1 A de la loi de 1965.
La modification de la base de la rémunération
La rémunération du syndic sera toujours déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
Il convient de noter que l'ordonnance ajoute qu'il s'agit de la rémunération pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission. Cela restreint la portée du contrat de syndic.
Un contrat accompagné d'une fiche d'information
Le projet de contrat sera accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté (à paraître).
La sanction des manquements du syndic
Tout manquement à ces obligations sera passible d'une amende administrative dont le montant ne pourra excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende sera prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation relative à la procédure de sanctions administratives.
La possibilité de conclure une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic
Actuellement, le syndic conclut un seul contrat avec les syndicats des copropriétaires.
Désormais, le syndic pourra conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l'assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne pourront figurer dans le contrat de syndic.
Le syndic soumettra également à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.
Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne seront pas opposables au syndicat.
Les honoraires pour travaux
Seuls certains travaux et votés par l'assemblée générale des copropriétaires peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Il s'agit, par exemple, des travaux d'amélioration de l'immeuble, des travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ou d'entretien courant ou des études techniques.
Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
Actuellement, le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Cette interdiction disparaitra à partir de 2020.
Textes : article 18 de la loi de 1965 et article 18-1 A de la loi de 1965.
> Le document de l'INC "Comment décrypter un contrat de syndic ? Les 10 points essentiels"
> Le document de l'INC "Copropriété : le contrat de syndic applicable depuis le 2 juillet 2015"
> Le document de l'INC "Etat daté : un document très cher demandé lors de la vente d'un lot de copropriété"
> L'article de 60 Millions de consommateurs du 23 février 2017 "Contrats de syndic : toujours des dérapages tarifaires"
> L'article de 60 Millions de consommateurs du 5 février 2019 "Etat daté : la facture qui fâche"
Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de la consommation
